Abmahnung im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Eine Abmahnung ist allgemein die Missbilligung eines Pflichtverstoßes (z. B. Störung des Hausfriedens oder Verletzung der Arbeitspflicht) unter Androhung einer Sanktion (z. B. Entziehung des Wohnungseigentums oder Kündigung des Arbeitsverhältnisses) für den Wiederholungsfall.

Von einer Abmahnung (Abgrenzung zur Ermahnung, Verwarnung etc.) kann nur dann gesprochen werden, wenn der Empfänger deutlich und ernsthaft ermahnt und unter Androhung der in Aussicht stehenden Sanktion aufgefordert wird, das beanstandete Fehlverhalten einzustellen und zu unterlassen. Die Abmahnung hat eine Dokumentations- und Warnfunktion. Daher muss das in der Abmahnung beanstandete Verhalten genau bestimmt sein.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Spezialgesetzlich ist die Abmahnung für den Bereich des Wohnungseigentums in § 17 Abs. 2  WEG geregelt. Für das Mietrecht findet sich eine entsprechende Bestimmung in § 543 Abs. 3 BGB. Ansonsten ist die Abmahnung – insbesondere im Arbeitsrecht – auch ohne gesonderte gesetzliche Regelung regelmäßig Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung bei Dauerschuldverhältnissen.

BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17: Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist nur zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung ist dem auf den Entziehungsbeschluss gegebenenfalls folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten.

LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16: Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, sondern dem Verband als Vertragspartner des Verwalters.

BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17: Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.

BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11: Eine Abmahnung ist grundsätzlich auch dann erforderlich, wenn die Entziehung des Wohnungseigentums auf § 18 Abs. 1 WEG gestützt wird, ohne dass das Regelbeispiel gemäß § 18 Abs. 2 WEG a. F., § 17 Abs. 2 WEG n. F. vorliegt.

Die häufigsten Fallen

1. Abmahnung muss zugehen

   Eine Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Abzumahnenden zugegangen ist und dieser in der Lage ist, vom Inhalt der Abmahnung Kenntnis zu nehmen.

2. Pflichtverstoß muss erheblich sein

   Das beanstandete Verhalten muss eine gewisse Intensität haben und die Abmahnung in angemessenem Verhältnis zum Pflichtverstoß stehen. Es kann deshalb nur ein Verhalten abgemahnt werden, das im Wiederholungsfall zum Ausspruch der Kündigung berechtigt.

3. Abmahnung möglichst schriftlich

   Bereits zu Beweiszwecken sollte eine Abmahnung stets schriftlich erfolgen. Erfolgt sie mündlich, sollte dies unbedingt unter Anwesenheit von Zeugen erfolgen. Über den Abmahnungsvorgang sollte eine schriftliche Aktennotiz angelegt werden, die von den Zeugen unterschrieben werden sollte.

1 Zugang als Wirksamkeitsvoraussetzung

Die Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Erklärungsempfänger zugegangen ist. Ein Zugang liegt vor, sobald sie in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers bzw. eines empfangsberechtigten Dritten gelangt ist. Weiter muss der Empfänger in der Lage sein, den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis zu nehmen. Bestand für ihn ohne Probleme die Möglichkeit der Kenntnisnahme (z. B. Einwurf in den Briefkasten, Übergabe), kommt es nicht darauf an, wann er das Schreiben tatsächlich liest oder ob er hieran durch Krankheit, Abwesenheit etc. gehindert war.

Achtung

Nachweis des Zugangs

Entscheidend und oft problematisch ist es, den Zugang des Schreibens nachzuweisen. Wird der Brief einfach frankiert zur Post gegeben, ist damit zu rechnen, dass der Empfänger den Zugang bestreitet (entscheidende Briefe kommen niemals an).

Einschreiben mit Rückschein

Eine Versendung per Einschreiben mit Rückschein ist eine Lösung, wenn der Brief von dem Empfänger angenommen wird. Der unterzeichnete Rückschein kann dann als Zustellungsnachweis vorgelegt werden. Nimmt der Empfänger das Schreiben nicht an, fehlt dieser Nachweis. Zwar wird nach alter Rechtsprechung ein Empfänger, der sich weigert, den Brief anzunehmen, nach Treu und Glauben so behandelt, als ob ihm das Schreiben zugegangen wäre, wenn er in diesem Zeitpunkt mit rechtserheblichen Mitteilungen rechnen musste. Allerdings sind diese Voraussetzungen zum einen sehr vage und zum anderen ebenso schwer nachzuweisen.

Einwurfeinschreiben

Durch Einwurfeinschreiben wird lediglich der Zugang eines Schreibens zu einem bestimmten Zeitpunkt dokumentiert. Daraus ergibt sich aber kein Nachweis über den Zugang der konkreten Abmahnung.

Fax

Die Versendung per Fax ist zwar zulässig, aber als Zugangsnachweis nicht geeignet. Der Sendebericht bestätigt lediglich die Versendung eines Dokumen...