Abmahnung im Wohnungseigentum (WEMoG) / 1 Zugang als Wirksamkeitsvoraussetzung

Die Abmahnung ist nur beachtlich, wenn sie dem Erklärungsempfänger zugegangen ist. Ein Zugang liegt vor, sobald sie in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Empfängers bzw. eines empfangsberechtigten Dritten gelangt ist. Weiter muss der Empfänger in der Lage sein, den Inhalt des Schreibens zur Kenntnis zu nehmen. Bestand für ihn ohne Probleme die Möglichkeit der Kenntnisnahme (z. B. Einwurf in den Briefkasten, Übergabe), kommt es nicht darauf an, wann er das Schreiben tatsächlich liest oder ob er hieran durch Krankheit, Abwesenheit etc. gehindert war.

Achtung

Nachweis des Zugangs

Entscheidend und oft problematisch ist es, den Zugang des Schreibens nachzuweisen. Wird der Brief einfach frankiert zur Post gegeben, ist damit zu rechnen, dass der Empfänger den Zugang bestreitet (entscheidende Briefe kommen niemals an).

Einschreiben mit Rückschein

Eine Versendung per Einschreiben mit Rückschein ist eine Lösung, wenn der Brief von dem Empfänger angenommen wird. Der unterzeichnete Rückschein kann dann als Zustellungsnachweis vorgelegt werden. Nimmt der Empfänger das Schreiben nicht an, fehlt dieser Nachweis. Zwar wird nach alter Rechtsprechung ein Empfänger, der sich weigert, den Brief anzunehmen, nach Treu und Glauben so behandelt, als ob ihm das Schreiben zugegangen wäre, wenn er in diesem Zeitpunkt mit rechtserheblichen Mitteilungen rechnen musste. Allerdings sind diese Voraussetzungen zum einen sehr vage und zum anderen ebenso schwer nachzuweisen.

Einwurfeinschreiben

Durch Einwurfeinschreiben wird lediglich der Zugang eines Schreibens zu einem bestimmten Zeitpunkt dokumentiert. Daraus ergibt sich aber kein Nachweis über den Zugang der konkreten Abmahnung.

Fax

Die Versendung per Fax ist zwar zulässig, aber als Zugangsnachweis nicht geeignet. Der Sendebericht bestätigt lediglich die Versendung eines Dokuments zu dem aufgeführten Zeitpunkt. Hieraus geht der Zugang bei dem Empfänger nicht hervor.

E-Mail

Da weder die arbeitsrechtliche, noch die mietrechtliche, noch die wohnungseigentumsrechtliche (Entziehung des Wohnungseigentums) Abmahnung eine bestimmte Form erfordert, kann sie auch per E-Mail an den Empfänger übermittelt werden. Sendet dieser allerdings keine Lesebestätigung, kann der Zugang letztlich nicht bewiesen werden.

Zustellung durch den Gerichtsvollzieher

Die sicherste Art der Übermittlung einer Abmahnung stellt die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder einen Boten dar. Die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist allerdings teurer als die Versendung per Post und dauert regelmäßig länger.

Bei einer Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist das Schreiben durch den im Bezirk des Empfängers zuständigen Gerichtsvollzieher zuzustellen. Ist dieser nicht bekannt, kann das Schreiben an die Gerichtsvollzieherverteilungsstelle des zuständigen Amtsgerichts geschickt oder in dringenden Fällen gebracht werden. Dort kann auch der zuständige Gerichtsvollzieher erfragt werden.

Praxis-Tipp

Zustellung durch einen Boten

Als preisgünstige Alternative besteht die Möglichkeit, das Schreiben per Boten persönlich zuzustellen. In diesem Fall sollte der Dritte, nachdem er den Inhalt zur Kenntnis genommen hat, den Brief persönlich übergeben oder in den Briefkasten des Empfängers werfen und die Zustellung auf der Kopie der Abmahnung vermerken.