Beim Kauf eines renovierungsbedürftigen Altbaus ist folgende Besonderheit zu beachten:
Einheitlicher Vorgang
Werden gleichzeitig mit dem Kaufvertrag über eine zu vermietende Eigentumswohnung in einem Altbau Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten in Auftrag gegeben und alsbald durchgeführt, so sind die gesamten Aufwendungen den Anschaffungskosten zuzurechnen, wenn sich Kauf und Modernisierung – auch wenn sie in getrennten Verträgen vereinbart sind – als einheitlicher Vorgang darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Erwerber die Modernisierung von einer mit dem Wohnungsverkäufer wirtschaftlich verbundenen Firma durchführen lässt.[1]
Vermeidungsstrategie
Die Folge, dass sämtliche Aufwendungen als Anschaffungskosten zu beurteilen sind, kann vermieden werden, wenn der Käufer eine Firma mit der Modernisierung beauftragt, die nicht mit dem Verkäufer wirtschaftlich verbunden ist und die Wohnung durch die Modernisierung nicht auf einen höheren Standard gebracht wird.
Unterschiedliche Vertragspartner bei Erwerb und Renovierung
A erwirbt von der Firma Z-Immobilien GmbH eine leer stehende Eigentumswohnung (Bj. 1965) zum Preis von 120.000 EUR. Gleichzeitig schließt A mit der Baufirma X-KG einen Vertrag über die Modernisierung der Eigentumswohnung (neue Fenster, Türen, Fußböden, Fliesen und Sanitärausstattung) zu einem Festpreis von 22.000 EUR ab. Die Firmen Z-GmbH und X-KG sind durch Identität der Gesellschafter wirtschaftlich miteinander verbunden. Die Wohnung wird nach Abschluss der Modernisierung vermietet. Der Aufwand für die Modernisierung gehört in voller Höhe zu den Anschaffungskosten der Wohnung.
Nur wenn A die Modernisierung von Handwerkern, die nicht mit der Z-GmbH verbunden sind, ausführen lässt und die Baumaßnahmen die Wohnung nicht auf einen höheren Standard bringen, stellen die Aufwendungen Erhaltungsaufwand dar.
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