In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist in den meisten Fällen unter der Bezeichnung "Begriffsbestimmung" eine mehr oder weniger umfangreiche Aufzählung der dem Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile zu finden. Hier ist aber dringend zu berücksichtigen, dass Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden können.[1]
Neben dieser rein begrifflichen Zuordnung werden dann an anderer Stelle unter der Bezeichnung "Kostentragung" oder "Lasten-Kosten" die Bestimmungen benannt, wer für welche Kosten aufzukommen hat. Diese Bestimmungen können vorsehen, dass der einzelne Sondereigentümer durchaus verpflichtet sein kann, auch für im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile oder Anlagen die Erhaltungs-, also die Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten, zu tragen.
Kostentragungsregeln beachten
Um beurteilen zu können, wer für Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung/Instandhaltung/Reparatur) bestimmter Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden.
Formulierung einer durch Sondereigentümer zu tragenden Kostenlast des Gemeinschaftseigentums in einer Gemeinschaftsordnung:
"Soweit nicht vorstehend hinsichtlich des Außenanstrichs und der äußeren Gestaltung etwas anderes bestimmt ist, obliegt die Behebung von Schäden, gleich welcher Art, im räumlichen Bereich des Wohnungseigentums und im Bereich ausschließlicher Nutzungsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers, z. B. an Fenstern und Türen, evtl. Rollläden, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem betreffenden Wohnungseigentümer, auch wenn die beschädigten Teile zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören."
Nach diesem Beispiel hat der Sondereigentümer die Kosten für die Schadensbehebung an den begrifflich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Fenstern, Türen oder Rollläden zu tragen.
In der Praxis kann es auch vorkommen, dass zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörende Gebäudebestandteile falsch und damit in der Folge nichtig zu Sondereigentum erklärt werden, ohne dass eine weitergehende Erklärung in der Gemeinschaftsordnung zu finden ist.
Solche Fälle, in denen beispielsweise die Fenster ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet werden, können dann in eine Kostentragungsregelung zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden, wenn die Gemeinschaftsordnung insoweit eine ausdrückliche Regelung enthält, wonach die im Sondereigentum stehenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums von der Instandsetzungs- bzw. Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers umfasst ist. Stets hat insoweit eine eingehende und umfassende Prüfung der gesamten Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu erfolgen.[2]
Beschließen die Wohnungseigentümer andererseits eine Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern eigenständig und auf ihre Kosten durchgeführten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, weil allgemein von der Gültigkeit eines tatsächlich nichtigen Beschlusses über die Verpflichtung zu entsprechenden Maßnahmen ausgegangen wurde, muss zwingend ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden, wonach zunächst die jeweiligen Rechnungen einzureichen und diese zu prüfen sind und sodann die konkrete Kostenerstattung beschlossen wird. Wird dieses zweistufige Verfahren nicht eingehalten, führt dies zur Beschlussnichtigkeit.[3]
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