ABC Bauliche Veränderungen / Sondernutzungsrecht/konkrete Nutzung

Gartenflächen stehen zwar notwendig im Gemeinschaftseigentum, zugunsten einzelner Wohnungseigentümer können jedoch Sondernutzungsrechte begründet sein. Die Übertragung des Gartens zur alleinigen Nutzung an einen Eigentümer in der Teilungserklärung beinhaltet zunächst nur die Zustimmung zur gärtnerischen Nutzung[1], nicht jedoch für darüber hinausgehende Maßnahmen, soweit die Gemeinschaftsordnung keine darüber hinausgehenden Rechte eröffnet.[2]

Als typische gärtnerische Nutzung ist dem Sondernutzungsberechtigten das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Pflanzen als Teil der Pflege und Unterhaltung des Gartens ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt.[3] Hierdurch dürfen jedoch die übrigen Wohnungseigentümer nicht unzumutbar in der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigt werden.[4] Gleichfalls darf hierdurch nicht der Charakter der Wohnanlage beeinträchtigt werden. Der Sondernutzungsberechtigte hat demnach keine Narrenfreiheit dergestalt, etwa alles anpflanzen bzw. alles entfernen zu dürfen. Jedoch gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Gartenfläche auch die gärtnerische Gestaltung nach dem Geschmack und Gutdünken des Sondernutzungsberechtigten.[5]

Die gärtnerische Umgestaltung einer Gartenfläche im Sondernutzungsrecht stellt keine bauliche Veränderung dar, soweit das Grundstück hierdurch nicht gegenständlich verändert wird.

Bauliche Veränderung ist also:

  • das Neuanlegen eines Plattenwegs im gemeinschaftlichen Garten[6],

    die Beplankung eines im Bereich des Sondernutzungsrechts vorhandenen Steinplattenbelags[7]

  • das Anlegen eines Kieswegs und die Säumung dieses Kieswegs mit einer Vielzahl größerer Skulpturen[8],
  • das Verlegen von Trittsteinen[9],
  • das Anlegen eines Kfz-Stellplatzes auf einer Rasenfläche[10],

    die Errichtung eines Carports[11]

  • die Errichtung einer 2,3 m hohen Holzwand[12],
  • das Anpflanzen stark wachsender Bäume[13],
  • die vollständige Entfernung der vorhandenen mehr als 5 Meter hohen Bepflanzung und völlige Neugestaltung[14],
  • die Anlage eines Kinderspielplatzes (soweit nicht ohnehin bauordnungsrechtlich vorgeschrieben) oder eines Sandhaufens für Katzen und Hunde auf einer Sondernutzungsfläche[15],
  • die Vergrößerung einer Terrasse[16],
  • die Umgestaltung bei ausdrücklicher Bestimmung über die Bepflanzung in der Teilungserklärung[17],
  • das Freilegen eines zwischenzeitlich mit Rasen zugewachsenen Verbindungswegs[18],
  • das Anbringen von Sichtschutzelementen an dem das Sondernutzungsrecht abgrenzenden Zaun[19],
  • die Errichtung eines Geräteschuppens[20],
  • die Errichtung eines Gartenhauses[21],
  • die Errichtung eines Saunahauses[22],
  • die Errichtung einer Pergola über der Gartenterrasse[23],
  • die Errichtung eines Fahnenmastes[24]
  • die Errichtung einer Steinmauer im Bereich der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden gemeinschaftlichen Gartenfläche[25],
  • die Errichtung einer Sichtschutzwand neben der Terrasse[26],
  • die Errichtung von Mauern zur Beeteinfassung[27],
  • die Errichtung einer aus Pflanzsteinen samt Bepflanzung mit Thujen bestehenden Mauer zwischen 2 Sondernutzungsflächen[28],
  • das Aufstellen von Grillkaminen aus Fertigbetonteilen.

Keine bauliche Veränderung stellt das Anlegen einer Hecke dar.[29] Grenzfälle sind das Aufstellen von Gartenzwergen und das Anlegen eines Komposthaufens.[30] An einer auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung des Grundstücks und damit an einer baulichen Veränderung fehlt es beim Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils 6 Monate – etwa vom 1.4. bis 30.9. – eines Jahres.[31]

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