Rz. 92
Die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. § 867 ZPO (auch sog. Zwangshypothek) ist bei Forderungen ab 750,00 EUR[92] möglich. Dadurch kann die WEG ihre titulierte "persönliche" Forderung dinglich sichern. Die Sicherungshypothek hat zwar Rang vor späteren Rechten am Grundstück, geht den schon vorhandenen aber nach; sie wird deshalb auch "Schornsteinhypothek" genannt (weil das Objekt typischerweise schon "bis über das Dach" mit bestehenden Grundpfandrechten belastet ist). Weil die in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden, "privilegierten" Hausgeldansprüche der Gemeinschaft den in Rangklasse 4 fallenden Grundpfandrechten vorgehen, ist die Eintragung einer Sicherungshypothek für diese Forderungen sinnlos; denn die Forderungen werden im Falle der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums (ggf. auf Betreiben der Gemeinschaft) in jedem Fall bedient werden. Eigentlich müsste die Eintragung einer Sicherungshypothek insoweit als unnötige Übersicherung unzulässig sein; die Rspr. lässt sie aber nach wie vor zu.[93] In Bezug auf die privilegierten Hausgeldforderungen ist die Sicherungshypothek aber jedenfalls nicht nötig; der Gemeinschaft ist stattdessen ein Antrag auf Zwangsversteigerung oder der Beitritt zu einem laufenden Verfahren zu empfehlen.
Rz. 93
Sinnvoll ist eine Sicherungshypothek somit allenfalls in Bezug auf ältere Hausgeldrückstände, die nicht in den privilegierten Zeitraum der Rangklasse 2 fallen. Kommt es zur Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums (ob auf Betreiben der WEG oder anderer Gläubiger), wird die Hypothek der WEG allerdings oftmals nicht bedient werden können; denn jedenfalls in den "Problemfällen" reicht der Versteigerungserlös nach Abzug der Verfahrenskosten nicht einmal dazu aus, die früher eingetragenen und somit vorrangigen Rechte der übrigen dinglichen Gläubiger zu befriedigen. Die Sicherungshypothek entfaltet einen Nutzen somit allenfalls dadurch, dass sie einer freihändigen Veräußerung im Weg steht. Denn in den "Problemfällen" betreibt i.d.R. früher oder später eine Bank die Immobiliarvollstreckung. Diese bemüht sich häufig im Einvernehmen mit dem Eigentümer darum, die Wohnung außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens zu veräußern; denn bei "freihändiger" Veräußerung wird meistens ein höherer Erlös als bei der Zwangsversteigerung erzielt, ganz abgesehen von der Einsparung der Verfahrenskosten. Der Veräußerung steht aber die auf der Wohnung lastende Sicherungshypothek entgegen; und die WEG ist grundsätzlich nicht verpflichtet, auf ihre Sicherheit zu verzichten, um dadurch die bessere Verwertung der Wohnung zu ermöglichen. Die Chancen stehen also gut, dass die Bank der WEG für die nicht in Rangklasse 2 fallenden Forderungen eine Art "Lästigkeitsgebühr" bezahlt, damit die WEG auf ihre Rechte aus der Sicherungshypothek verzichtet.[94]
Rz. 94
Muster 9.10: Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek
Muster 9.10: Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek
An das Grundbuchamt[95]
(Parteienbezeichnung wie beim Antrag auf Zwangsverwaltung)
…
hat die Gläubigerin Ansprüche gegen den Schuldner aus dem beigefügten Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Musterstadt vom 8.1.2021, Az.: 21–9634711–0–8 über eine Gesamtsumme von 2.823,23 EUR. Dazu kommen laufende Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.324,00 EUR ab dem 9.5.2016.[96]
Der Schuldner ist Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 3 im Haus der Gläubigerin, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von Musterstadt, Blatt 371.[97]
Wegen der obigen Ansprüche beantrage ich namens und in Vollmacht der Gläubigerin die Eintragung einer Zwangshypothek auf dem Wohnungseigentum des Schuldners.
Die Kosten für diesen Beschluss werden wie folgt berechnet:[98]
(0,3-Verfahrensgebühr gem. § 18 Abs. 1 Nr. 11 RVG, Nr. 3309 VV, Auslagenpauschale, Umsatzsteuer, 1,0-Gerichtsgebühr gem. Nr. 14121 KV-GNotKG)
Rz. 95
Der Eintragungsantrag kann von denjenigen gestellt werden, die im Titel als Vertreter der WEG ausgewiesen sind, also i.d.R. sowohl vom Verwalter als auch von dem mit der Titulierung beauftragten Rechtsanwalt; besondere Formvorschriften gelten insoweit nicht. Die Löschung der Hypothek nach vollständiger Zahlung setzt voraus, dass die WEG (vertreten durch den Verwalter) eine entsprechende Löschungsbewilligung erklärt. Auf die (Uralt-)Fälle, in denen noch die Wohnungseigentümer (statt der Gemeinschaft) Titelgläubiger waren, kann hier nicht eingegangen werden. Die Löschungsbewilligung bedarf der notariellen Beglaubigung. Die Gemeinschaft ist nicht verpflichtet, die dafür anfallenden Kosten zu übernehmen oder auch nur vorzuschießen und kann deshalb den (ehemaligen) Schuldner darauf verweisen, die Erklärung auf eigene Kosten bei einem Notar unterschriftsreif vorbereiten zu lassen. Außerdem muss der Verwalter dem Grundbuchamt seine Verwaltereigenschaft nachweisen (→ § 10 Rdn 310).
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