§ 9 Die Überlassungspflicht... / bb) Sonstige Schadenspositionen
 

Rz. 51

▓ Entgangene Nutzung als solche

Diese Schadensposition kommt in Betracht, wenn das Vertragsobjekt zu einer gegenüber der Marktmiete geringeren Miete vermietet werden sollte. Denn in der Vorenthaltung einer vertraglich zugesicherten Nutzungsmöglichkeit liegt ein Vermögensschaden. Damit liegt der Nichterfüllungsschaden im Unterschied zwischen dem entsprechend der Marktmiete zu veranschlagenden Nutzungsinteresse und der tatsächlich vereinbarten geringeren Miete. Die Schadensposition entfällt, wenn die Differenz der Miete des Ersatzobjektes zum Vertragsobjekt und Schadenspositionen im Zusammenhang mit der Beschaffung des Ersatzobjektes geltend gemacht werden.

 

Rz. 52

▓ Kosten der geplanten Geschäftseröffnung

Bei Wohnraummietverhältnissen mit untergeordneter gewerblicher Nutzung können, wenn der Mieter die Vorbereitungen zur Geschäftseröffnung nicht mehr kostenlos stornieren kann, Aufwendungen für Entschädigungszahlungen nach z.B. § 649 BGB entstehen. Ist hier eine pauschalierte Abfindung vereinbart, an deren Wirksamkeit keine Bedenken bestehen, kann der dadurch ermittelte Betrag geltend gemacht werden.

 

Rz. 53

▓ Lohnkosten für Personal

Sofern der Wohnraummieter mit untergeordneter gewerblicher Vermietung Personal bis zum Bezug der Ersatzräume weiterbezahlen muss, steht ihm insoweit ein Ersatzanspruch zu. Zu den Lohnkosten zählen neben dem vereinbarten Bruttoentgelt auch die Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung, (anteilig) Beiträge für Berufsgenossenschaft oder sonstige Vereinigungen.

 

Rz. 54

▓ Mehrkosten für die Anmietung von Ersatzraum

Hierunter fallen Kosten für Zeitungsanzeigen, Porto- und sonstige Versandkosten, auch für die Ein­richtung einer neuen Kontoverbindung. Diese Kosten sind ersatzfähig, ebenso wie die Neu-Installation eines PC.

 

Rz. 55

▓ Differenz der Miete zwischen Ersatz- und Vertragsobjekt

Grundsätzlich ist die Differenzmiete zu erstatten. Die Differenz ist nur insoweit erheblich, als die Objekte nach den Kriterien von Art, Lage, Ausstattung etc. miteinander vergleichbar sind. Denn naturgemäß muss für eine bessere Ausstattung ein Mehrpreis gezahlt werden. Ergibt sich danach keine Vergleichbarkeit, kommt es darauf an, ob der Mieter die Möglichkeit hatte, tatsächlich vergleichbaren Mietraum zu beziehen, was bei der Schlüssigkeitsprüfung zu berücksichtigen ist.

Diese Schadensposition kann jedoch nur für den Zeitraum verlangt werden, in dem der Vermieter an den Vertrag gebunden ist, also bis dieser kündigen kann oder die vereinbarte Vertragslaufzeit abgelaufen ist. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass der Anspruch erlischt, wenn die Räume wieder mangelfrei sind, der Mieter diese gleichwohl nicht mehr bezieht.

 

Rz. 56

▓ Mehrkosten für Einbauten, die im Vertragsobjekt vorhanden waren

Diese Schadensposition entsteht, wenn das Ersatzobjekt über eine geringere Ausstattung verfügt. Insoweit kann es sich jedoch schadensmindernd auswirken, wenn sich die geringere Ausstattung im Mietpreis niedergeschlagen hat.

 

Rz. 57

▓ Planungskosten

V.a. bei der Errichtung von Geschäftsräumen entstehen nicht selten Kosten für die Planung und behördliche Genehmigung (Nutzungsänderung, Betriebserlaubnis etc.). Diese Kosten sind regelmäßig speziell für das konkrete Mietobjekt entstanden und können daher ebenfalls als "nutzlose Aufwendung" bei gewerblichen Mietverhältnissen, für die die Rentabilitätsvermutung (vgl. zuvor "Investitionen in die Mietsache") gilt, ersetzt verlangt werden. Insoweit gilt § 284 BGB.

 

Rz. 58

▓ Renovierung und Instandsetzung der Ersatzräume

Die Kosten für die Herrichtung der Ersatzräume stellen grundsätzlich einen ersatzfähigen zusätzlichen Aufwand des Mieters dar. Dabei kommt es jedoch entscheidend darauf an, dass sich der abweichende Zustand zum Vertragsobjekt nicht auch in der Miete niedergeschlagen hat.

 

Rz. 59

▓ Vertragskosten für die Anmietung des Ersatzobjektes

Aufgrund der Situation, dass der Mieter ein neues Objekt suchen muss, kann sich diese Schadensposition zunächst daraus bilden, dass der Vertrag über das neue Objekt der notariellen Form bedarf. Andererseits kann aber auch der Umstand, der zum Scheitern des Vertrages geführt hat, es notwendig erscheinen lassen, dass sich der Mieter über den Abschluss des Vertrages über das Ersatzobjekt anwaltlich beraten lässt. Diese Kosten können dann vom Vermieter im Wege des Schadensersatzes geltend gemacht werden, wenn besonders schwierige Regelungen zu treffen sind.

 

Rz. 60

▓ Maklerkosten

Auch diese Kosten sind ersatzfähiger Schaden, wenn sie (unnütz) für den gescheiterten Mietvertrag oder den neuen Vertrag anfallen.

 

Rz. 61

▓ Rechtsanwaltsgebühren für Geltendmachung des Schadensersatzes

Die Kosten der Rechtsverfolgung bilden eine eigene Schadensposition. Insoweit besteht ein unselbstständiger materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch. Da in der gegebenen Situation der Schadensersatzanspruch bereits entstanden ist, ist diese Unterscheidung grundsätzlich ohne Bedeutung.

Bei der Berechnung des Streitwertes ist zu berücksichtigen, ob der Mieter ganz allgemein...

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