§ 8 Die Pfändung anderer Ve... / IV. Eigentumsverschaffungsanspruch an Grundstücken
 

Rz. 56

Dem Anspruch auf Eigentumsübertragung an Immobilien bzw. Grundstücken liegt meist ein schuldrechtlicher Vertrag in Form eines Kauf-, Tausch-, Überlassungs- oder Schenkungsvertrags zugrunde. Damit ein solcher Vertrag wirksam ist, bedarf er gem. § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ansprüche auf Auflassung aus solchen Verträgen können gepfändet werden.

 

Rz. 57

Für die Pfändung ist es wiederum besonders wichtig, ob diese vor oder nach Erklärung der Auflassung erfolgt.?

 

Rz. 58

Pfändet der Gläubiger vor Erklärung der Auflassung ist der schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsübertragung aus dem zugrunde liegenden Vertrag zu pfänden. Gepfändet wird mittels Pfändungsbeschluss(§§ 846, 829, 848 ZPO). Drittschuldner ist der Vertragspartner des Schuldners, beim Kaufvertrag also der Verkäufer. Die Formulierung auf Seite 6 bzw. 7 des amtlichen Vordrucks könnte wie folgt aussehen:

 

Rz. 59

 

Taktischer Hinweis

Überwiesen werden darf nur zur Einziehung, nicht an Zahlungs statt zum Nennwert, weil es einen solchen nicht gibt (§ 849 ZPO). Hierauf sollte von vornherein zur Vermeidung unnötiger und ggf. langwieriger Zwischenverfügungen geachtet werden. Im Hinblick auf § 28 GBO ist zudem eine zweifelsfreie Bezeichnung des Grundstücks erforderlich. Insofern sollte vor einer Pfändung ein aktueller Grundbuchauszug eingeholt werden. Zudem ist auf Antrag des Gläubigers mit der Pfändung anzuordnen, dass die Sache an einen Sequester aufzulassen und herauszugeben ist. Dieser nimmt die Funktion eines verwaltenden Treuhänders wahr (§ 848 Abs. 1, 2 ZPO). Hierzu ist auf den Seiten 8 bzw. 9 zusätzlich unter der Rubrik "sonstige Anordnungen" Folgendes einzutragen:

 

Rz. 60

Ist das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht (§ 828 Abs. 2 ZPO) zugleich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, kann die Sequesterbestellung direkt im Pfändungsbeschluss durch den Rechtspfleger (§ 20 Nr. 17 RpflG) erfolgen. Andernfalls muss der Gläubiger mit seinem Bestellungsantrag die Herausgabeanordnung und den Erlass, nicht die Zustellung, des Pfändungsbeschlusses nachweisen. Auch wenn der Gläubiger versehentlich nicht beantragt, einen Sequester zu benennen, ist eine solche Anordnung zu erlassen. Das Gericht ist aber nicht an Vorschläge des Gläubigers gebunden.

 

Rz. 61

 

Taktischer Hinweis

Der Gläubiger sollte im Vorfeld die Übernahme des Amtes als Sequester durch eine juristische oder natürliche Person klären. Es besteht nämlich keine Verpflichtung, ein solches Amt zu übernehmen (vgl. § 195 Nr. 2 S. 2 GVGA). Dies gilt auch im Hinblick auf die dem Sequester zustehende Vergütung. Diese muss zunächst der Gläubiger erstatten. Sie ist durch das Gericht, das den Sequester bestellt hat, festzusetzen. Sie bestimmt sich in Anlehnung an § 26 ZwVwV (1970, a.F.) bzw. § 19 ZwVwV (2003) nach dem (Zeit-) Aufwand. Der Gläubiger hat allerdings die Möglichkeit, sich die Kosten verzinslich als notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung festsetzen zu lassen (§ 788 ZPO).

 

Rz. 62

 

Pfändungswirkungen

Erklärt aufgrund der Pfändung der Drittschuldner vor einem Notar gegenüber dem Sequester als Vertreter des Schuldners die Auflassung, entsteht mit dem Übergang des Eigentums an dem Grundstück zugunsten des Gläubigers kraft Gesetzes ohne Eintragung eine Sicherungshypothek für die zu vollstreckende Forderung nebst Kosten der Vollstreckung (§ 848 Abs. 2 ZPO, § 1184 BGB). Dies gilt auch, wenn die Forderung unter dem Mindestbetrag von 750,01 EUR liegt (§ 866 Abs. 3 ZPO).

 

Rz. 63

 

Praxishinweis

Die Eintragung der Sicherungshypothek hat lediglich grundbuchberichtigenden Charakter. Um allerdings einen gutgläubigen Erwerb des Grundstücks zu verhindern, sollte sie stets eingetragen werden. Die Eintragung kann vom Gläubiger beantragt werden, wobei der Sequester dies bewilligen muss (§ 848 Abs. 2 S. 3 ZPO).

 

Rz. 64

 

Muster: Antrag auf Eintragung einer Sicherungshypothek durch Sequester

An das AG – Grundbuchamt – ...

Grundbuch von (genaue Bezeichnung)

In der Zwangsvollstreckungssache

Gläubiger ./. Schuldner

wird in meiner Eigenschaft als Sequester und als Vertreter des Schuldners beantragt:

die Eigentumsumschreibung an dem vorbezeichneten Grundstück sowie zugleich mit der Umschreibung zugunsten des Gläubigers eine Sicherungshypothek i.H.v. … EUR einzutragen.

Gründe:

Der Vollstreckungsgläubiger hat gegen den Schuldner einen rechtskräftig titulierten Zahlungsanspruch i.H.v. … EUR.

Beweis: anl. zugestellte vollstreckbare Ausfertigung des Titels (genaue Bezeichnung).

Durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des AG – Vollstreckungsgericht – … vom … Az. …M …/… wurde der Anspruch des Schuldners gegen den Drittschuldner auf Übertragung des Eigentums an dem zuvor bezeichneten Grundstück gepfändet und dem Gläubiger zur Einziehung überwiesen

Beweis: anl. Ausfertigung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses des AG – Vollstreckungsgericht – … vom Az: … M …/…

Durch Urkunde des Notars … vom ..., hat der Drittschuldner gegenüber dem Sequester die Auflassung erklärt.

Beweis: anl. Urkunde des Notars … vom …

Mit dem Überg...

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