§ 8 Die Pfändung anderer Ve... / III. Auflassungsanwartschaft
 

Rz. 40

Der Erwerber eines Grundstücks erwirbt ein Anwartschaftsrecht auf den Eigentumserwerb des Grundstücks, wenn der bisherige Eigentümer das Grundstück an ihn aufgelassen und den Antrag auf Eigentumsumschreibung bereits beim Grundbuchamt gestellt hat oder zu seinen Gunsten bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch einge­tragen ist.

 

Rz. 41

 

Hinweis

Die Auflassung ist die zwischen dem Erwerber und dem Käufer eines Grundstücks erklärte Einigung darüber, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Diese Einigung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien vor einem Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Für die Pfändung ist es dabei besonders wichtig, ob diese vor oder nach Erklärung der Auflassung erfolgt. Pfändet der Gläubiger vor Erklärung der Auflassung ist der schuldrechtliche Anspruch auf Eigentumsübertragung aus dem zugrunde liegenden Vertrag zu pfänden.

 

Rz. 42

 

Hinweis

Nach Erklärung der Auflassung wird dem Käufer (Schuldner) nur noch die Eigentumsumschreibung ins Grundbuch geschuldet; er hat diesbezüglich eine Anwartschaft (sog. Auflassungsanwartschaft) hierauf. Das Anwartschaftsrecht ist ebenso ein Vermögensrecht wie dasjenige an Gegenständen und nach § 857 ZPO pfändbar. Ein Anwartschaftsrecht liegt vor, wenn von einem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts bereits so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr durch einseitige Erklärung zu zerstören vermag. Der BGH hat mehrfach entschieden, ab wann bei einer Grundstücksübertragung von einem Anwartschaftsrecht des Erwerbers gesprochen werden kann.

 

Rz. 43

 

Merke

Es liegt kein Anwartschaftsrecht vor, wenn die Auflassung zwar notariell beurkundet ist, aber

1. noch kein Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt ist
2. oder der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt zurückgewiesen wurde
3. oder der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt durch den Verkäufer gestellt wird.
 

Rz. 44

Um den Eigentumserwerb des Käufers zu vereiteln, kann in den Fällen 1. und 2. der Verkäufer jederzeit gegenüber dem Grundbuchamt seinen Antrag zurücknehmen. Um dennoch erfolgreich zuzugreifen, muss der Gläubiger den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch des Schuldners pfänden.

 

Rz. 45

In nachfolgenden Fällen liegt jedoch ein Anwartschaftsrecht vor:

Die Auflassung ist notariell beurkundet und der Erwerber stellt den Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt: Da die Auflassung bindend und nicht mehr widerrufbar ist (§ 873 Abs. 2 Alt. 1 BGB), liegt ein Anwartschaftsrecht vor. Der Veräußerer kann den Eigentumsübergang nicht mehr verhindern, zumal nachfolgende Anträge beim Grundbuchamt nach dem Antrag des Erwerbers erledigt werden müssen (vgl. § 17 GBO).
Die Auflassung ist notariell beurkundet und für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen: Der BGH bejaht dann das Entstehen eines Anwartschaftsrechts, da jede Verfügung des Veräußerers gegenüber dem Erwerber (= Vormerkungsberechtigten) unwirksam ist (§ 883 Abs. 2 BGB).
 

Rz. 46

Drittschuldner ist allerdings nicht der (Noch-)Eigentümer des Grundstücks, der durch die Antragstellung auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt alles für den Eigentumsübergang Erforderliche getan hat. Die Pfändung wird deshalb, weil es keinen Drittschuldner gibt, nach § 857 Abs. 2 ZPO durch Zustellung des Pfändungsbeschlusses an den Schuldner bewirkt.

 

Rz. 47

Die Pfändung erfolgt mittels Pfändungsbeschluss. Da es sich um ein drittschuldnerloses Recht (§ 857 Abs. 2 ZPO) handelt, wird die Pfändung mit der Zustellung an den Käufer als Schuldner wirksam. Weil sich der Rechtserwerb ohne Mitwirkung des Eigentümers als Verkäufer vollzieht, ist dieser somit kein Drittschuldner.

 

Rz. 48

Die Pfändung erfolgt mit dem amtlichen verbindlichen Vordruck unter Buchstabe G (Sonstige). Die Formulierung auf Seite 6 bzw. 7 des amtlichen Vordrucks könnte wie folgt aussehen:

 

Rz. 49

 

Rz. 50

 

Taktischer Hinweis

Zur Sicherung vor Verfügungen Dritter, sollte der Gläubiger die Pfändung im Wege der Grundbuchberichtigung eintragen lassen. Hierbei muss er dem Grundbuchamt gegenüber nachweisen, dass tatsächlich ein Anwartschaftsrecht entstanden ist. Wurde dem Grundbuchamt bei Eintragung der Auflassungsvormerkung bereits eine notarielle Urkunde mit eingereicht, ist diese Voraussetzung erfüllt. Falls nicht, kann der Gläubiger von dem Notar gem. § 792 ZPO die Herausgabe der Auflassungsurkunde verlangen, um diese dann dem Grundbuchamt vorzulegen.

 

Rz. 51

 

Musterformulierung: Antrag auf Herausgabe der Auflassungsurkunde gem. § 792 ZPO

An den Notar ...

In der Zwangsvollstreckungssache

Gläubiger gegen Schuldner

beantrage ich namens und in Vollmacht des Gläubigers die Auflassungsurkunde für die am ... vor Ihnen als Notar erklärten Auflassung hinsichtlich des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des AG ..., Blatt ..., lfd. Nr. ..., Flur ..., Flurstück ..., herauszugeben.

Gründe:

Durch Pfändun...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge