§ 8 Die Miete / IV. Ablösezahlungen
 

Rz. 17

Derartige Leistungen richten sich nach § 4a Abs. 2 WoVermG. Unter einer Ablösevereinbarung ist ein Vertrag zu verstehen, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben. Da solche Verträge für den Wohnungssuchenden nur dann einen wirtschaftlichen Sinn haben, wenn er die Wohnung tatsächlich erhält, bestimmt § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermG, das der Vertrag "im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen (wird), dass der Mietvertrag zustande kommt". Die Vermutung für den aufschiebend bedingten Vertragsschluss kann widerlegt werden; beweispflichtig für das Gegenteil ist diejenige Partei, die aus dem Vertrag Rechte für sich herleiten will.

 

Rz. 18

Einrichtungen und Inventarstücke sind solche Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Die Kosten für Umbau-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten zählen nicht dazu. Allerdings ist § 4a Abs. 2 WoVermG auf diese Leistungen entsprechend anzuwenden. Deshalb können auch diese Kosten Gegenstand einer Ablösevereinbarung sein. Um zu verhindern, dass die genannten Einrichtungen, Inventarstücke oder Leistungen zu einem überhöhten Preis verkauft werden, bestimmt § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermG, dass die "Vereinbarung über das Entgelt unwirksam (ist), soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht".

 

Rz. 19

Der Wert der Einrichtung ist nicht entsprechend dem Zeitwert, sondern nach dem Gebrauchswert zu bemessen. Unter dem Zeitwert ist dabei derjenige Preis zu verstehen, der auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen wäre. Demgegenüber beschreibt der Gebrauchswert den speziellen Nutzen der Gegenstände für den Erwerber, wobei der Nutzen nicht nach subjektiven, sondern nach objektiven Wertansätzen zu bestimmen ist. Bei Einbaumöbeln und solchen Gegenständen, die auf eine spezielle Wohnung zugeschnitten sind, ist der Gebrauchswert wegen der ersparten Einbaukosten i.d.R. höher als der Zeitwert. Bei den übrigen Gegenständen bleiben beim Gebrauchswert die Kosten des Abtransportes außer Ansatz. Der Gebrauchswert bestimmt sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzgl. einer altersbedingten Abschreibung entsprechend der mutmaßlichen Lebensdauer der Gegenstände.

 

Rz. 20

Nach allgemeinen Grundsätzen hat bei Rückforderungsansprüchen nach § 4a Abs. 2 WoVermG derjenige die für die Begründung eines Anspruchs maßgeblichen Tatsachen zu beweisen, der aus dem behaupteten Missverhältnis Rechte für sich herleiten will. Dies ist der Erwerber. Da der Erwerber aber i.d.R. nicht weiß, zu welchem Preis der Veräußerer die Gegenstände erworben hat, besteht eine wichtige Beweiserleichterung. Der Veräußerer muss Zeitpunkt und Preis der Anschaffung darlegen und dies – soweit möglich – durch Vorlage der Rechnungen belegen. Den Erwerber trifft die Darlegungs- und Beweislast, wenn er geltend machen will, dass die angegebenen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht zutreffen.

 

Rz. 21

Der Begriff des auffälligen Missverhältnisses ist dem gleichlautenden Begriff in § 138 Abs. 2 BGB, § 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 WiStG, § 291 StGB nachgebildet und in derselben Art und Weise zu verstehen. Zur Feststellung des Missverhältnisses ist der Wert des betreffenden Gegenstandes zu ermitteln und zu dem vereinbarten Preis in Beziehung zu setzen. Nach der Rechtsprechung liegt ein auffälli­ges Missverhältnis bei einer mehr als 50 %igen Überschreitung des objektiven Zeitwertes vor. In diesem Fall bleibt die Preisvereinbarung i.H.v. 150 % des Zeitwertes aufrecht erhalten; i.Ü. ist sie unwirksam.

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