§ 8 Die Miete / D. Fälligkeit der Miete
 

Rz. 24

Die Fälligkeit der Miete ist derzeit unterschiedlich geregelt:

Für Wohnraummietverträge, die nach dem 31.8.2001 abgeschlossen sind, bestimmt § 556b Abs. 1 BGB, dass die Miete bis zum 3. Werktag gezahlt werden muss.
Für ältere Wohnraummietverträge gilt gem. der Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB weiterhin die Fälligkeitsregel des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., wonach die Miete nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Nur wenn im Mietvertrag wirksam eine Vorfälligkeitsvereinbarung getroffen wurde, muss die Miete am Anfang des Monats gezahlt werden. Unwirksam ist eine solche Vorfälligkeitsvereinbarung, wenn sie mit einem Aufrechnungsverbot im Mietvertrag kombiniert wird. Bei einer bloßen Anzeigepflicht bzgl. der Aufrechnung bleibt die Vorfälligkeitsklausel aber wirksam. Durch eine solche Anzeigeverpflichtung wird die Aufrechnung nämlich nicht ausgeschlossen, sondern zeitlich nur geringfügig verzögert.

Entgegen anderer Auffassung ist die Vorschrift des § 556b Abs. 1 BGB nicht lediglich als Karenzregelung, sondern als Fälligkeitsregelung zu verstehen, sodass für die Fälligkeit (erst) auf den 3. Werktag abzustellen ist.

 

Rz. 25

Gerade bei Kündigungen nach § 543 BGB kommt es häufig auf die Wirksamkeit von Vorfälligkeitsklauseln an, soweit der Mietrückstand nur bis zu zwei Monatsmieten beträgt. Wenn die Vorauszahlungsklausel unwirksam ist, dann beträgt der Rückstand nämlich ggf. nur einen Monat. Außerdem kann auch noch die Anwendung der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Betracht kommen, wenn die neue Miete noch nicht fällig geworden ist.

 

Rz. 26

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr kommt es nicht darauf an, dass die Miete bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Der Schuldner hat für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen. Der eingeschaltete Zahlungsdienstleister wird nicht als sein Erfüllungsgehilfe i.S.v. § 278 BGB tätig.

Auch die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16.2.2011 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union ändern an der vorstehenden Beurteilung nichts.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein" gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

 

Rz. 27

Der Samstag ist zwar Werktag und deshalb bei der Berechnung der Karenzzeit zur Wahrung der Kündigungsfrist grundsätzlich mitzuzählen. Dieses gilt indes nicht, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt. Der BGH hat klargestellt, dass der Samstag bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines Monats nicht mitzählt. Ist demzufolge der Samstag als letzter Tag bei der Frage der Fälligkeit der Miete nicht zu berücksichtigen, tritt eine Fälligkeit erst am nächsten Montag (§ 198 BGB) ein, liegt Verzug mithin frühestens ab Dienstag vor.

 

Rz. 28

Eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt ist eine ordnungsgemäße Erfüllung, wenn der Mieter lediglich die Wirkung des § 814 BGB ausschließen und sich den Anspruch aus § 812 BGB für den Fall vorbehalten will, dass er das Nichtbestehen der Forderung beweist. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Mieter unter der Bedingung des Bestehens der Forderung leistet und dem Vermieter weiterhin die Beweislast für das Bestehen der Forderung aufbürdet. Eine Leistung mit einem solchen Vorbehalt darf der Vermieter zurückweisen; nimmt er aber an, so kann darin ein Einverständnis mit dem erklärten Vorbehalt liegen. Die Zahlung unter Vorbehalt im Mietrecht erörtert Harsch.

Kommt es über die Wirksamkeit der Aufrechnungsklausel zum Streit, dann bietet sich für den Mieter als den Aufrechnenden die Möglichkeit an, die Aufrechnungsforderung in einer Hilfswiderklage geltend zu machen.

 

Rz. 29

Nach Auffassung des BGH begründet § 556b Abs. 1 BGB in Mietverträgen seit dem 1.9.2001 eine Vorleistungspflicht des Mieters und gewährt diesem lediglich eine Karenzzeit von drei Tagen. Damit ist der Mieter mit dem Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn im Zeitraum zwischen Überlassung/Belassung des Mietobjekts, z.B. am Erst...

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