§ 7 Vorläufiger Rechtsschut... / C. Ansprüche des Vermieters
 

Rz. 4

Der Mieter kann sich mit einer einstweiligen Verfügung vor allem gegen die eigenmächtige Entziehung seines Besitzes an der Mietwohnung und gegen Besitzstörungen wehren. Der Verfügungsgrund ergibt sich aus der verbotenen Eigenmacht (siehe § 3 Rn 59).

Dem Mieter wird eigenmächtig der Besitz entzogen (§ 861 BGB), wenn der Vermieter ihm den ungehinderten Zugang zu den Mieträumen verwehrt,[16] z.B. indem er den Türschlosszylinder tauscht, um zu verhindern, dass der Mieter wieder in die Wohnung gelangt.[17] Dies gilt auch nach einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages.[18] Mit einer einstweiligen Verfügung kann sich der Mieter wieder den Zugang zu der Wohnung verschaffen.

Als Besitzstörungen (§ 862 BGB) werden häufiger Lärm-, Geruchs- oder Staubimmissionen bei Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters (§§ 555a, 555b BGB) empfunden. Arbeiten innerhalb der Wohnung darf der Vermieter generell nicht eigenmächtig durchführen. Der Mieter kann sie unterbinden, indem er den Zugang zur Wohnung verwehrt. Eine einstweilige Verfügung kommt allenfalls bei Arbeiten in Betracht, die mit Duldung des Mieters begonnen wurden, dann aber zu vermeidbaren Beeinträchtigungen führen. Anders verhält es sich bei Maßnahmen im Außenbereich, z.B. an der Fassade eines Hauses oder im Treppenhaus. Hat sich der Mieter damit nicht einverstanden erklärt, kann er sie mit einer einstweiligen Verfügung verbieten lassen, wenn Auswirkungen drohen oder sogar schon entstanden sind, die ihn bei der Nutzung seiner Mietwohnung erheblich beeinträchtigen.[19] Das gilt auch in der Gewerberaummiete.[20] Ist streitig, ob erhebliche Beeinträchtigungen vorliegen, muss nach Auffassung des LG Berlin[21] der Vermieter darlegen und glaubhaft machen, dass der Mieter nur unerheblich beeinträchtigt wird. Der Vermieter ist nach § 863 BGB mit dem Einwand ausgeschlossen, der Mieter sei rechtlich verpflichtet, die beanstandete Maßnahme zu dulden.[22]

Die Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie, Wasser, Strom oder Gas durch den Vermieter oder ein Versorgungsunternehmen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs[23] keine verbotene Eigenmacht. In Betracht kommt bei einer Notlage oder Existenzgefährdung des Mieters eine Leistungsverfügung, mit der der Vermieter oder ein Versorgungsunternehmen verpflichtet werden kann, die Versorgung zeitlich befristet aufrecht zu erhalten.[24] Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß beheizt.[25] Mängel der Mietwohnung rechtfertigen allenfalls eine Beseitigungsverfügung, wenn sie Leib oder Leben des Mieters konkret gefährden.[26] Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ist nur im Klageverfahren durchzusetzen.[27] Gegen eine unberechtigte Inanspruchnahme der Mietkaution kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren z.B. mit dem Antrag wehren, es dem Vermieter zu untersagen, sich das als Mietkaution verpfändete Sparkonto Nr. ... bei der ...-Bank auszahlen zu lassen.[28]

Bei Geschäftsräumen mit einer vereinbarten Konkurrenzschutzklausel kann dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden, bestimmte Räumlichkeiten an ein Konkurrenzunternehmen zu vermieten.[29] Zulässig ist auch eine einstweilige Verfügung, um die drohende Umgehung eines vereinbarten und bereits ausgeübten Vorkaufsrechts oder eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB durch die Veräußerung des Mietobjekts an einen Dritten zu verhindern.[30] Die Sicherung erfolgt durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 Abs. 1 BGB). Eine Gefährdung des Anspruchs braucht nicht glaubhaft gemacht zu werden (§ 885 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei einer Doppelvermietung kann dem Vermieter nach überwiegender Auffassung in der Rechtsprechung nicht im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden, das Mietobjekt dem anderen Mieter zu überlassen.[31]

[16] OLG Karlsruhe, Urt. v. 27.3.2014 – 12 U 11/14.
[17] LG Berlin, Urt. v. 6.12.2004 – 12 O 633/04; LG Freiburg WuM 1997, 113.
[19] LG Berlin ZMR 2014, 214; LG Berlin MDR 2013, 643; LG Berlin ZMR 2013, 113; LG Berlin NJWRR 2012, 1229; LG Berlin WuM 2012, 554; LG Hamburg ZMR 2009, 208.
[20] LG Hamburg ZMR 2010, 530.
[21] MDR 2014, 1195.
[22] LG Berlin WuM 2014, 424; LG Berlin ZMR 2013, 113; LG Berlin WuM 2012, 554 – jeweils im Anschluss an BGH NJW 1979, 1358.
[23] NJW 2009, 1147.
[24] Zöller/Vollkommer, § 940 Rn 8 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung.
[25] OLG Köln ZMR 1994, 325; LG Koblenz NJW-RR 1986, 506; LG Osnabrück WuM 1980, 198; LG Mannheim WuM 1975, 12.
[26] Hinz, WuM 2005, 615, 622.
[28] Ulrici, ZMR 2004, 404 f.
[29] OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 396 f.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1236 f.
[31] OLG Koblenz MDR 2008, 18; KG NJW-RR 2007, 1167; OLG Hamm NJW-RR 2004, 521; OLG Schleswig MDR 2000, 1428; OLG Frankfurt NJW-RR 1997, 77; OLG Brandenburg OLG-Report 1997, 329; a.A. OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 137.

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