§ 7 Vorläufiger Rechtsschut... / B. Ansprüche des Vermieters
 

Rz. 2

Mietzinsansprüche sind im Allgemeinen nicht mit einer einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Im Eilverfahren kann der Vermieter allenfalls vorgehen, wenn er auf die Mietzinsen zur Sicherung seines Existenzminimums dringend angewiesen ist (siehe § 3 Rn 20). Dies ist denkbar, kommt aber extrem selten vor.

Eher kommt es in Betracht, vom Mieter eine Sicherheitsleistung für ausstehende Wohnraum- oder Geschäftsraummieten zu verlangen (§ 283a ZPO). Um dies zu erreichen, muss der Vermieter Räumungsklage erheben und in dem Prozess auch die Mietzinsen einklagen. Zu sichern sind dann auf Antrag alle eingeklagten Mietzinsansprüche, die nach Rechtshängigkeit der Klage und bis zur Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Spätere Ansprüche können ab Fälligkeit durch neue Anordnungen gesichert werden. Sie müssen dann aber eingeklagt sein, wie mit einer Klage auf künftige Leistungen oder einer Klageerweiterung. Weitere Voraussetzung für eine Sicherungsanordnung ist eine "hohe Erfolgsaussicht" der Klage. Sie ist zu bejahen, wenn sich der Mieter gegen ein schlüssiges Vorbringen des Vermieters nur unerheblich verteidigt hat. Hängt die Entscheidung von einer Beweisaufnahme ab, kann sich eine" hohe Erfolgsaussicht" allenfalls nach der Beweisaufnahme herausstellen, wegen des Verbots der vorweggenommenen Beweiswürdigung[3] nicht schon vorher. Schließlich muss der Vermieter noch glaubhaft machen, dass die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, um besondere Nachteile für ihn abzuwenden.[4]

Mit diesem Verfahren ist eine Sicherung rückständiger Zahlungsansprüche aus dem Zeitraum vor der Erhebung der Klage nicht zu erreichen. Umständlich ist auch das weitere Vorgehen, wenn der Mieter eine angeordnete Sicherheit nicht freiwillig leistet. Der Vermieter kommt dann nur im Vollstreckungsverfahren nach § 887 ZPO zu einem Zahlungstitel. Bei Ansprüchen aus einem Wohnraummietvertrag kann der Vermieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs allerdings stattdessen schon vor einem Urteil im Klageverfahren eine einstweilige Räumungsverfügung erwirken (siehe Rn 5). Ob er auf diesem Wege früher zu einem Räumungstitel gelangt, ist aber zweifelhaft. Erbringt der Mieter die angeordnete Sicherheit, kann die Verbindung einer Räumungs- mit einer Zahlungsklage die Entscheidung über den Räumungsanspruch verzögern. Eine Sicherungsanordnung ist überdies mit dem Risiko der Haftung für Schadensersatzansprüche des Mieters verbunden (§ 283a Abs. 4 ZPO).

 

Rz. 3

Bei akuter Gefahr für Menschen oder das Gebäude kann Mietern im Wege der einstweiligen Verfügung aufgegeben werden, unaufschiebbare Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a BGB zu dulden.[5] Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) sind im Allgemeinen nicht eilbedürftig. Der drohende Verlust eines Modernisierungszuschusses reicht nicht aus.[6] Vermieter können im Wege der einstweiligen Verfügungen überdies u.a. folgende Rechte durchsetzen: Die Untersagung des vertragswidrigen Gebrauchs einer Mietsache, der dem Vermieter auch kurzzeitig nicht zuzumuten ist,[7] die Besichtigung der Wohnung, wenn von ihr erhebliche Gefahren für Personen oder Sachen ausgehen[8] oder der Vermieter aus anderen Gründen auf eine Besichtigung angewiesen ist und damit nicht bis zur Entscheidung im Klageverfahren warten kann,[9] die Entfernung von Plakaten oder Spruchbändern mit anstößigem Inhalt an Außentüren, Fenstern oder Balkonen[10] und bei Gewerberäumen eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht, wenn dem Vermieter – wie vor allem bei Leerständen in Einkaufszentren – andernfalls erhebliche Nachteile drohen.[11]

Mit einer Unterlassungsverfügung können Vermieter verhindern, dass Mieter bei einem kurzfristig bevorstehenden Auszug trotz erheblicher Mietrückstände aus der Wohnung Gegenstände entfernen, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen.[12] Die Gegenstände brauchen in dem Antrag nicht bezeichnet zu werden. Für ausreichend gehalten wird, die Mieträume zu beschreiben, in denen sie sich befinden, wie z.B. mit dem Antrag, es dem Antragsgegner zu untersagen, "Einrichtungsgegenstände, die dem Vermieterpfandrecht wegen einer Forderung in Höhe von ... unterliegen, aus den Geschäftsräumen ... zu entfernen oder durch Dritte entfernen zu lassen".[13] Der Vermieter muss glaubhaft machen, dass ihm aus dem Mietverhältnis Forderungen gegen den Mieter zustehen und dass der Mieter eigene Sachen in die Mietwohnung eingebracht hat (§ 562 Abs. 1 BGB). Als Verfügungsgrund reicht die Absicht des Mieters aus, das Mietobjekt demnächst zu räumen. Der Vermieter braucht sich nicht auf das Selbsthilferecht des § 562b Abs. 1 BGB verweisen zu lassen.[14]

Hat der Mieter Sachen, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, ohne Wissen oder gegen den Willen des Vermieters aus den Mieträumen entfernt, kann der Vermieter unter Umständen im Wege der einstweiligen Verfügung innerhalb der Monatsfrist des § 562b Abs. 2 BGB die Überlassung des Besitzes an einen Sequester und – wenn er sie nicht hinreichend bezeichnen kann – mit einem ...

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