§ 7 Mietvertragsparteien / II. Ersatzmieterklausel
 

Rz. 36

Auch bei der Stellung eines Ersatzmieters handelt es sich um eine Vertragsänderung. Allein die Stellung eines oder mehrerer Ersatzmieter begründet keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Grds. kann der Vermieter einen Ersatzmieter ablehnen, sofern dies im konkreten Fall nicht gegen Treu und Glauben verstößt. Besteht aber eine Ersatzmieterklausel, hat der Mieter i.d.R. einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag bei gleichzeitigem Eintritt des Nachmieters.

 

Rz. 37

Insoweit wird herkömmlicherweise zwischen unechter und echter Ersatzmieterklausel differenziert. Bei der echten Ersatzmieterklausel ist der Vermieter an den benannten Nachmieter gebunden. Eine unechte Ersatzmieterklausel liegt vor, wenn dem Mieter zwar das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag gegen Stellung eines Nachmieters zusteht, der Vermieter aber nicht gezwungen ist, mit dem benannten Interessenten zu kontrahieren. Im Zweifel ist eine echte Ersatzmieterklausel gegeben, wobei sich die Bedingungen für die unechte Nachmieterklausel aus der Regelung selbst oder den Umständen ergeben können.

 

Rz. 38

Regelmäßig wird die Pflicht des Vermieters, den Nachmieter zu akzeptieren, an die Voraussetzung geknüpft, dass der Nachmieter zumutbar ist, der Vermieter ihn nur aus wichtigem Grund ablehnen kann oder dass er zumindest über die gleiche Bonität wie der Mieter verfügen muss. In diesen Fällen ist die Ablehnung begründet, wenn der vorgeschlagene Ersatzmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter bietet. Maßstab ist die Bonität des bisherigen Mieters bei Vertragsschluss, nicht im Zeitpunkt des Entlassungsbegehrens. I.Ü. sind für die notwendige Abwägung nur objektive oder doch zumindest objektivierbare Kriterien maßgeblich, die durch ein Gericht nur in beschränktem Umfang überprüft werden können, wobei fernliegende Befürchtungen, reine Antipathien oder eine objektiv unbegründete Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben müssen. Für die Ablehnung eines Nachmieterinteressenten wegen seiner ausländischen Herkunft ist dies immer schon anerkannt.

 

Rz. 39

Solange eine echte oder unechte Ersatzmietervereinbarung nicht vorliegt, ist der Vermieter außer in eng begrenzten Ausnahmefällen nicht gehalten, sich mit einer Nachmieterstellung einverstanden zu erklären. Ein solcher Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis setzt voraus, dass sein berechtigtes Interesse dasjenige des Vermieters am Fortbestand des Vertrags ganz erheblich überragt. Davon kann grds. nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter aufgrund einer freien Entscheidung seine Wohnung aufgeben will, weil er z.B. eine bessere Wohnung gefunden hat. Diese Grundsätze gelten auch bei Bestehen einer Mangellage an Wohnraum. Allerdings kann es im Einzelfall ausnahmsweise treuwidrig sein, wenn der Vermieter den Mieter an der Kündigungsfrist für die ohne Weiteres vermietbare, begehrte Wohnung festhält und diese nach vorzeitigem Auszug des Mieters grundlos leer stehen lässt. Ein überragendes Interesse des Mieters kommt aber in Betracht bei durch schwere Krankheit bedingtem Umzug, nicht voraussehbaren beruflich bedingtem Ortswechsel, wesentlicher Vergrößerung der Familie und ähnlichen gleichgewichtigen Gründen.

 

Rz. 40

Ist die Restmietzeit nur noch kurz (drei Monate und weniger), braucht der Vermieter den Mieter auch bei Vorliegen der vorstehend genannten Gründe nicht vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Vereinzelt wird ein Anspruch auf Vertragsentlassung auch bei längerer Restmietzeit verneint, z.B. bei sechs Monaten und sogar bei 16 Monaten.

 

Rz. 41

Ein Anspruch auf Vertragsentlassung ohne Ersatzmieter kommt trotz Ersatzmieterklausel nur in Betracht, wenn der Vermieter ausdrücklich abgelehnt hat, vom Mieter gestellte Ersatzmieter zu berücksichtigen.

 

Rz. 42

Befindet sich der Mieter bei Benennung des Ersatzmieters mit der Zahlung der Miete in Verzug, kann dies für den Vermieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit der Folge begründen, dass der Vermieter im Fall der unbegründeten Ablehnung des Ersatzmieters dem Mieter gegenüber nicht schadensersatzpflichtig ist. Auf die Mietkaution braucht sich der Vermieter nicht verweisen zu lassen.

 

Hinweis

Bei der Abwägung ist stets zu berücksichtigen, ob und inwieweit für den Mieter die Möglichkeit besteht, die Mietsache unterzuvermieten. Aus einer vertraglichen Regelung, die inhaltlich mit den Vorgaben des § 540 Abs. 1 BGB identisch ist, folgt z.B., dass der Mieter regelmäßig ein außerordentliches Kündigungsrecht ausüben kann, wenn der Vermieter die Einwilligung zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund gegeben ist. Im Hinblick darauf wird die Schwelle für eine Interessensabwägung, die zu einem für den Mieter günstigen Ergebnis führt, höher.

 

Rz. 43

Abgesehen davon, dass dem Vermieter eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zusteht, um die Zumutbarkeit des Nachmieters zu prüfen, i...

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