§ 7 Mietvertragsparteien / I. Vereinbarte Änderung der Vertragsparteien
 

Rz. 29

Bei einem gegenseitigen Vertrag wie dem Mietverhältnis ist eine Übertragung der Parteistellung durch Abtretung nicht möglich, da der Mietvertrag auch Pflichten begründet, deren Übertragung im Hinblick auf § 415 BGB der Zustimmung des Gläubigers (Vermieter/Mieter) bedarf. Hiervon bildet § 566 BGB für den Vermieterwechsel eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter als Eigentümer den Grundbesitz überträgt und der Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Eine weitere Ausnahme gilt bei Tod des Mieters (§§ 573564 BGB) sowie bei gewerblicher Weitervermietung (§ 565 BGB).[80]

 

Rz. 30

Als weitere Ausnahmeregelung ist die Vorschrift des § 566 BGB eng auszulegen und infolgedessen nicht anwendbar auf Fälle, in denen keine Änderung der dinglichen Rechtzuständigkeit auf Vermieterseite stattgefunden hat.[81] In diesem Fall ist zur Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag § 566 BGB nicht anwendbar und stets die Zustimmung des Mieters erforderlich; andernfalls ist die Übertragung unwirksam.[82]

 

Rz. 31

Vor diesem Hintergrund kann in der Regel der (normale) gewillkürte Wechsel der Vertragsparteien in rechtlich unterschiedlicher Weise vollzogen werden:

Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag (Mietaufhebungsvereinbarung) zwischen dem Vermieter und Mieter beendet und ein neues Mietverhältnis (auch mit dem Inhalt des bisherigen Mietverhältnisses) durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter/Vermieter geschlossen werden.

 

Hinweis

Zum wirksamen Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung genügt die Einigung der Vertragsparteien über den Zeitpunkt der Beendigung. Der Abschluss ist grds. formfrei möglich.[83] Ist im Mietvertrag für Änderungen und Ergänzungen ausdrücklich die Schriftform vereinbart, steht diese Schriftformklausel der Wirksamkeit einer mündlich vereinbarten Mietaufhebung nicht entgegen.[84] Dabei ist es nicht erforderlich, dass die Schriftformklausel von den Parteien ausdrücklich (mündlich) abbedungen wird. Vielmehr genügen die auf Abschluss des Aufhebungsvertrages gerichteten Willenserklärungen, denn dadurch werden alle entgegenstehenden früheren Abmachungen überholt, auch die Vereinbarung der Schriftform.

Daneben kommt eine Vertragsübernahme in Betracht. Sie kann nicht nur durch einen dreiseitigen Vertrag vollzogen werden, sondern auch durch einen Vertrag zwischen der ausscheidenden und der eintretenden Vertragspartei unter Zustimmung des anderen Teils.
 

Rz. 32

Welcher Vertragstyp im Einzelfall dem Willen der Beteiligten entspricht, ist durch Auslegung der getroffenen Parteiabreden zu ermitteln.[85] Auch die Frage, ob überhaupt ein Wechsel der Vertragsparteien gewollt ist, bedarf der Auslegung der Parteiabreden. Möglich ist nämlich auch ein Vertragsbeitritt. Dabei bleibt es grds. beim Fortbestand der Rechte und Pflichten im Verhältnis der verbundenen Parteien, denen auf einer Seite eine weitere Partei in der Weise beitritt, dass von nun an das Mietverhältnis auch mit ihr besteht.

 

Rz. 33

Problematisch sind in der Praxis regelmäßig die Fälle, in denen die Parteien keine eindeutigen Erklärungen i.S.d. dargestellten Konstruktionen abgegeben haben, was z.B. durch die Aufnahme einer Vorbemerkung in den (späteren) Vertrag geschehen kann, in der das Ziel der Vereinbarung festgehalten wird oder weil sie nur rein faktisch eine geänderte Vertragskonstellation "leben", wie sie beispielsweise oft bei Wohngemeinschaften und der weiteren Untervermietung erfolgen. Fehlt es an einer solchen Klarstellung müssen die Erklärungen aller Parteien auf ihre Übereinstimmung überprüft werden. Erst wenn auf allen drei Seiten (Vermieter, bisheriger Mieter, neu hinzutretender Mieter) das Einverständnis mit einer bestimmten Vorgehensweise festgestellt werden kann, liegt ein Parteiwechsel in der einen oder anderen Form vor.

 

Rz. 34

Allein durch Abschluss eines Nachfolgemietvertrages ist der scheidende Mieter noch nicht aus seinen mietvertraglichen Pflichten entlassen. Insbes. kann darin allein nicht ohne Weiteres die konkludente Annahme eines Beendigungsangebots des Mieters gesehen werden.[86] Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter nach unwirksamer Kündigung und Auszug des Mieters die Räume an einen Dritten vermietet.[87] Betont der Vermieter, der ursprüngliche Vertrag mit mehreren Mietern behalte seine Gültigkeit, kann der spätere Vertrag mit nur einem Mieter nicht als Parteiwechsel, sondern allein als Schuldbeitritt gewertet werden.[88] Eine Zustimmung zum Vermieterwechsel kann hingegen angenommen werden, wenn der bisherige Vermieter mit einem Dritten die Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag vereinbart und sie dies dem Mieter mitteilen, ohne ihn ausdrücklich zur Zustimmung aufzufordern, der Mieter in der Folgezeit die Mietzahlungen an den Dritten leistet und nach fast zwei Jahren im Prozess einwendet, nicht der klagende (ursprüngliche) Vermieter, sondern der Dritte sei sein Vertragspartner.[89] Denn die Zustimmung ist, solange dazu keine Frist gesetzt wird...

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