§ 7 Mietvertragsparteien / b) Rechtslage bei Eintritt des Vermieterwechsels
 

Rz. 119

Der Eigentumsübergang bewirkt hinsichtlich der Sicherheit einen Eintritt des Erwerbers in die Sicherungsabrede. Unter Sicherheit sind alle Sicherungsmittel des § 232 BGB zu verstehen. Deshalb kann sowohl der Erwerber als auch der Mieter bei einer Barkaution die Übergabe an den Erwerber verlangen, der die Kaution entsprechend § 551 BGB anzulegen hat. Der Erwerber hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Überlassung der Kaution. Das soll selbst dann gelten, wenn der Vermieter seinerseits vor dem 1.9.2001 erworben hat und die Kaution von seinem Veräußerer nicht erhalten hat, sofern er den Erwerber auf diesen Tatbestand nicht ausdrücklich hinweist.

 

Rz. 120

Allerdings ist der bisherige Vermieter berechtigt, sich wegen eigener Ansprüche gegen den Mieter aus der Kaution zu befriedigen, sofern sie vor dem Vermieterwechsel entstanden sind. Liegt die Kaution auf einem offenen Treuhandkonto, bleibt sie im Vermögen des Mieters, sodass die Rechte aus der Sicherungsabrede automatisch auf den Erwerber übergehen, der dann nur noch Herausgabe der Kontounterlagen verlangen muss.

 

Hinweis

Im Hinblick auf den Treuhandcharakter der Kaution kann der Veräußerer nicht mit seinem Anspruch auf Kaufpreiszahlung gegen den Anspruch des Erwerbers auf Auszahlung der Kaution aufrechnen.

Auch in den anderen Fällen der Sicherheit (Verpfändung, Bürgschaft etc.) gehen die Rechte auf den Erwerber über.

Im Verhältnis zwischen Veräußerer, Erwerber und Mieter bei Inanspruchnahme der Kaution was folgt:

Vor Eigentumsumschreibung kann sich der Veräußerer aus der Kaution durch Aufrechnung befriedigen.
Nach Eigentumsumschreibung kann der Veräußerer nicht mehr aufrechnen, weswegen er wegen ihm zustehenden Ansprüche den Mieter auf Zahlung in Anspruch nehmen kann.

Nach Eigentumsumschreibung kann der Erwerber die Kaution vom Veräußerer verlangen, wenn dieser die Kaution erhalten hat. Falls dieser die Kaution nicht erhalten hat, kann der Erwerber die Kaution direkt vom Mieter verlangen.

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