§ 5 Der Bauträgervertrag

A. Einleitung

Rz. 1

Untertitel 3 ("Bauträgervertrag") – neu eingefügt durch Art. 1 Nr. 25 BauVertrRRG für nach dem 31.12.2017 abgeschlossene Verträge (vgl. Art. 229 § 39 EGBGB) – regelt in den §§ 650u und 650v BGB den Bauträgervertrag erstmals gesetzlich ("erster richtiger Schritt")^[1] als eigener Vertragstyp im BGB,^[2] indem (ohne weitere detaillierte Regelungen) aus dem Verbraucherbauvertragsrecht jedenfalls die

▪	Baubeschreibungspflicht (§§ 650j, 650k Abs. 2 und 3 BGB) und die
▪	Dokumentationspflicht (§ 650n BGB)

für den Bauträgervertrag übernommen werden.

Rz. 2

Der Gesetzgeber erkennt damit einen gesetzlichen Regelungsbedarf für diese eigenständige Vertragsform mit werkvertragsähnlichem Charakter (auf der Nahtstelle zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht) an,^[3] da es bis dato dem Werkvertragsrecht an detaillierten Regelungen fehlte, die dem komplexen Charakter dieses Vertragstyps Rechnung trugen.^[4] Gleichwohl "bleiben wesentliche Fragen unbeantwortet, sodass den Vorschriften des Untertitels 3 … zunächst eine Funktion als Platzhalter für noch kommende Anpassungen zukommen dürfte".^[5]

Rz. 3

Die Judikatur^[6] wendet auf Mängel an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen im Rahmen von Bauträgerverträgen auch dann Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) an, wenn das Bauwerk oder die Eigentumswohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon fertiggestellt sind.

Rz. 4

Anders: Eine Wohnung ist nicht mehr "neu", wenn der Bauträger sie vor der Veräußerung längere Zeit vermietet (oder anderweitig genutzt) hat – dann gelangt Kaufgewährleistungsrecht (§§ 434 ff. BGB) zur Anwendung.^[7]

Rz. 5

Ein Bauträgervertrag über ein noch nicht errichtetes Haus (bzw. eine Wohnung im Geschosswohnungsbau) ist – ebenso beim sog. Haldenverkauf (wenn der Bauträger Häuser oder Wohnungen auf Vorrat errichtet)^[8]  – seiner Rechtsnatur nach Werkvertrag i.S.v. § 631 BGB.^[9]

[1] JurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 5.

[2] JurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 1.

[3] JurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 2.

[4] JurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 3: mit Elementen des Werk-, Kauf-, Auftrags- und Geschäftsbesorgungsrechts.

[5] JurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 4 unter Bezugnahme auf Pause, BauR 2017, 430, 440: Keine Regelung erfahren hätten Probleme der Abnahme von Bauträgerleistungen (vor allem bei "Nachzüglerfällen") und jurisPK-BGB/Stelzner, § 650u Rn 5: Schutzlücken im sog. "Vormerkungsmodell".

[6] BGH MDR 2016, 762.

[7] So BGH MDR 2016, 706.

[8] Erman/Schwenker/Rodemann, § 650u BGB Rn 2.

[9] BGH BauR 2001, 391.

B. Der Begriff "Bauträgervertrag" und die auf ihn anwendbaren Vorschriften (§ 650u BGB)

Rz. 6

§ 650u Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften^[10]

(1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

(2) Keine Anwendung finden die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Absatz 1 sowie die §§ 650l und 650m Absatz 1.

Rz. 7

Ein Bauträgervertrag^[11] ist nach der Legaldefinition des § 650u Abs. 1 S. 1 BGB – in Übernahme der Definition des § 632a Abs. 2 BGB alt^[12] (vgl. auch die Regelung in § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen [BautrVAbschlZVO]) – ein (nach dem Parteiwillen einheitlicher)^[13] Vertrag zwischen einem

▪

Bauträger, d.h.

▪	gewerberechtlich nach § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 Buchst. a GewO ein Gewerbetreibender mit gewerberechtlicher Erlaubnis, der das Bauvorhaben im eigenen Namen (egal ob für eigene oder fremde Rechnung) vorbereitet und/oder durchführt,[14] und
▪	zivilrechtlich ein Unternehmer, der im Rahmen eines Bauträgervertrags tätig wird (als Bauherr, der auf einem eigenen oder auf einem von ihm zu beschaffenden Grundstück baut,[15] und der Vertragspartner der die Bauleistungen erbringenden Unternehmen ist),[16] und einem

▪

Besteller (Erwerber oder Käufer) – sodass, wenn dieser Verbraucher i.S.v. § 13 BGB ist, ein Verbrauchervertrag nach den §§ 310 Abs. 3, 312 Abs. 1 BGB (und i.d.R. eine Bereichsausnahme nach § 312 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB) vorliegt: mit korrespondierender Anwendbarkeit der Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB),^[17]

der

▪	die Errichtung[18] oder den Umbau[19] (Sanierungsmaßnahmen)[20] eines Hauses[21] oder eines vergleichbaren[22] Bauwerks[23] (z.B. Garagen oder Tiefgaragen)[24] zum Gegenstand hat (Herstellungsverpflichtung einer Bauleistung – als werkvertragliches Element) und der zugleich
▪	die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (Grundstücksverschaffungspflicht – als kaufvertragliches Element)...