§ 4 Stadium der Anbahnung v... / I. Mietvorvertrag
 

Rz. 21

Ein Mietvorvertrag setzt voraus, dass sich die Parteien im Wesentlichen über den Inhalt eines noch abzuschließenden Mietvertrages geeinigt haben, sodass der Inhalt des künftigen Mietvertrages zumindest bestimmbar ist. Der Vorvertrag muss also die notwendigen Anhaltspunkte enthalten, um die fehlende Einigung der Parteien im Streitfall durch richterliche Entscheidung unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Parteiwillens im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gem. den §§ 157, 242 BGB zu überwinden.

Dazu reicht es aus, dass die Miete – notfalls mit sachverständiger Hilfe – bestimmbar ist. Selbst ohne jegliche Vereinbarung über die Miethöhe kann sogar ein Mietvertrag zustande kommen, sofern sich die Parteien bindend über eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen. Dann kann im konkreten Fall eine angemessene oder ortsübliche Miete als vereinbart gelten. Für den Mietvorvertrag gelten keine anderen Anforderungen.

Ergreift der Berechtigte aus dem Vorvertrag eigenmächtig Besitz am Mietobjekt, begeht er verbotene Eigenmacht und ist zur Räumung verpflichtet. Liegt dagegen keine verbotene Eigenmacht vor, so kann der Eigentümer/Vermieter erst nach endgültigem Scheitern des Hauptvertrages von dem aufgrund eines Vorvertrages die Mieträume bereits Nutzenden die Räumung verlangen. Aus dem Vorvertrag selbst folgt nämlich eine Verhandlungspflicht.

 

Rz. 22

Abzugrenzen vom Mietvorvertrag sind die sog. Vorverhandlungen, der letter of intent, der Rahmenvertrag und der Hauptvertrag.

Vorverhandlungen werden letztlich ohne Rechtsbindungswillen geführt, indem sich die Parteien wechselseitig über die Vertragsmodalitäten erkundigen.
Der letter of intent dokumentiert eine Absichtserklärung der Parteien, einen Mietvertrag mit einem bestimmten vorläufigen Ergebnis abzuschließen. Er bietet sich an, um ein vorläufiges Verhandlungsergebnis z.B. bis zur endgültigen Formulierung des Mietvertrages festzuhalten, und sollte im Zweifel als solcher bezeichnet werden.

Der Rahmenvertrag legt letztlich nur bestimmte Konditionen fest, während sich die konkrete Ausgestaltung nach dem einzelnen Vertrag richtet.

 

Beispiel

Der Werkförderungsvertrag legt die Bedingungen, unter denen der Vermieter Wohnraum an Begünstigte überlassen darf, fest und zwar u.U. in einer Weise, dass der Berechtigte einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit dem Begünstigten geltend machen kann (Belegungsrecht). Das konkrete Mietverhältnis bestimmt aber erst die Bedingungen.

Schließlich muss der Vorvertrag von dem Hauptvertrag, der dem Mieter nicht nur einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages, sondern auf Überlassung der Mietsache selbst einräumt, abgegrenzt werden.
 

Rz. 23

Trotz der Bezeichnung als Optionsrecht in einem Mietvertrag kann es sich bei der vertraglichen Regelung über eine in Aussicht genommene Anmietung weiterer, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch anderweitig vermieteter Räume um einen doppelt aufschiebend bedingten Mietvorvertrag handeln, wenn die Parteien sich schon über den Umfang des Mietobjektes, die Mietdauer und die Miethöhe geeinigt haben. Dabei liegt die erste aufschiebende Bedingung in dem Willen des Vermieters nunmehr die Räume zu vermieten. Vereinbaren Käufer und Verkäufer eines Mietobjektes, dass jede Partei ab einem bestimmten Zeitpunkt zu einem vorbestimmten Preis eine Anmietung desselben durch den Verkäufer verlangen kann, so handelt es sich um einen Vorvertrag, weil bei der Auslegung einer solchen Vereinbarung der erkennbare übereinstimmende Wille beider Parteien dem Wortlaut des Vertrages und anderweitigen Interpretationen vorgeht.

 

Rz. 24

Ein Mietvorvertrag bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB, selbst wenn er sich auf einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bezieht. Denn § 550 BGB gilt nur, wenn sich ein Überlassungsanspruch von mehr als einem Jahr ergibt. Das ist erst durch den Hauptvertrag der Fall.

 

Rz. 25

Die Rechtsfolge des Vorvertrages ist kein unmittelbarer Anspruch auf Zahlung der entgangenen Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB, sondern der klageweise geltend zu machende Anspruch auf Abschluss des Mietvertrages, mit dem der Antrag auf Leistung nach dem Hauptvertrag verbunden werden kann. Besteht für den Vermieter am Abschluss des Hauptvertrages kein Interesse mehr, kann der (potenzielle) Mieter Schadensersatz aus Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen Nichterfüllung des Vorvertrages beanspruchen. Andererseits kann er sich bei Erschütterung der Vertrauensgrundlage gem. § 242 BGB auf ein Rücktrittsrecht berufen. Diese Voraussetzungen können gegeben sein, wenn der angebotene Hauptvertrag Bedingungen enthält, die wesentlich vom Vorvertrag abweichen und ein unverbindlich bleibender Beginn des Mietverhältnisses angeboten wird. Richtigerweise ist bei der Erschütterung der Vertrauensgrundlage auch darauf abzustellen, ob die berechtigten Interessen des (potenziellen) Mieters tangiert sind. Dies kann anzunehmen sein, wenn der Vertrag die nahtlose Fortsetzung des Betriebes de...

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