§ 4 Stadium der Anbahnung v... / 1. Bewilligung öffentlicher Mittel vor dem 1.1.2002 (Alt-Fälle)
 

Rz. 13

Auch der öffentlich geförderte Wohnraum i.S.v. § 1 Abs. 3 WoBindG (sog. Sozialwohnungen) beschränkt die Vertragsfreiheit, soweit eine Belegungsbindung besteht, vgl. § 4 WoBindG. Insoweit dürfen Wohnungen nur an besonders privilegierte Personen vermietet werden, die i.d.R. über einen Wohnberechtigungsschein verfügen müssen.

 

Hinweis

Wer das Belegungs- und Benennungsrecht für den Bezug der Wohnung ausüben darf, ergibt sich regelmäßig aus dem Darlehensvertrag. Für den Eigentümer besteht grds. ein Bauherrenprivileg, er darf einen Raum mehr als nach den einschlägigen Bestimmungen nutzen. Hat allerdings der Verfügungsberechtigte (Eigentümer) der zuständigen Stelle im Darlehensvertrag über das öffentliche Wohnungsbaudarlehen des Landes ein Besetzungsrecht eingeräumt, auf die Dauer von 15 Jahren den jeweiligen Mieter der Wohnung zu benennen, liegt ein vertragliches Besetzungsrecht vor, nicht aber ein Benennungsrecht (sog. Dreier-Vorschlag) i.S.v. § 4 Abs. 4 WoBindG. Die Unterscheidung hat insbes. ­Auswirkungen bei einer Verletzung durch den Vermieter. Bei einer "Fehlbelegung" können bei einem vertraglichen Recht ohne besondere Vereinbarung nicht die Sanktionen des § 25 WoBindG verhängt werden.

Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" kann eine Wohnung auch kraft Vereinbarung erhalten.

 

Rz. 14

Daneben findet eine inhaltliche Beschränkung statt, indem die Miete bei preisgebundenen Wohnungen aus der Zeit vor dem 1.1.2002 an die Kostenmiete, die sich nach den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt, gebunden ist und die Kaution nur zu den in § 9 Abs. 5 WoBindG ausdrücklich genannten Ansprüchen vereinbart werden kann, weil die Regelung ansonsten unwirksam ist.

 

Rz. 15

Im Mietvertrag muss erwähnt sein, dass die Wohnung öffentlich gefördert oder preisgebunden ist. Denn gegenüber den Vorschriften über den preisfreien Wohnraum bilden die Regeln über die Kostenmiete eine Ausnahme, die ausdrücklich auch im Mietvertrag vereinbart werden muss. Wurde dies bei Abschluss des Mietvertrages übersehen, kann der Vermieter die Technik des § 10 WoBindG, die zu einer unmittelbaren Mietänderung führt, nicht anwenden, sondern ist auf die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach den §§ 558 ff. BGB angewiesen. Dabei kann er jedoch nur die Miete bis zur Höhe des zulässigen Entgelts verlangen, weil er sich sonst Rückforderungsansprüchen nach § 8 Abs. 2 WoBindG und den Sanktionen des § 25 WoBindG aussetzt. Unabhängig davon muss der Mietvertrag nach evtl. Vereinbarungen über den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts überprüft werden.

 

Rz. 16

Umgekehrt kann gem. § 557 Abs. 3 BGB eine Mieterhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn die Wohnung im Mietvertrag als öffentlich gefördert (Sozialwohnung) bezeichnet und zudem exakt die höchst zulässige Miete vereinbart wurde, obwohl der Vermieter keine öffentlichen Mittel in Anspruch genommen hat (was er allerdings ursprünglich vorhatte). Daran ändere auch das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nichts. Denn selbst wenn die Auszahlung der Fördermittel gemeinsame Geschäftsgrundlage gewesen wäre, sei ein Festhalten am Vertrag für den Vermieter nicht unzumutbar.

 

Rz. 17

Zur Ermittlung der Kostenmiete muss der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung i.S.d. § 2 II. BV aufstellen, die neben der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung i.d.R. aus drei Teilen besteht, § 3 Ziffer 2–4 II. BV. Im ersten Teil (Berechnung der Gesamtkosten, §§ 5 ff. II. BV) werden die Grundstücks- und Baukosten zusammengestellt. Der zweite Abschnitt (Finanzierungsplan, §§ 12 ff. II. BV) führt auf, wie der Vermieter/Eigentümer die Baukosten finanziert hat, wobei zwischen Fremdmitteln (meist durch Buchgrundschuld gesicherte Darlehen, öffentlichen Mitteln, Aufwendungszuschüssen etc.) und dem Eigenkapital unterschieden wird. Im dritten Teil (Laufende Aufwendungen und Erträge, §§ 18 ff. II. BV) werden die laufenden Aufwendungen zusammengestellt. Dieser Abschnitt ist das eigentliche Kernstück der Wirtschaftlichkeitsberechnung, weil hier die (Durchschnitts- bzw.) Kostenmiete berechnet wird. Nach der abschließenden Aufstellung in den §§ 18 ff. II. BV handelt es sich bei den ansetzbaren Leistungen um

die Kapitalkosten für Fremdmittel, § 21 II. BV,
die Tilgungen von über 1 % bei zinslosen Fremdmitteln (Zinsersatz), § 22 II. BV,
die Verzinsung des Eigenkapitals, § 20 II. BV,

die Bewirtschaftungskosten, § 24 II. BV, zu denen

die Abschreibung und die Sonderabschreibungen, § 25 II. BV,
die Verwaltungskostenpauschale, § 26 II. BV,
die Instandhaltungspauschale, § 28 II. BV und
das Mietausfallwagnis, § 29 II. BV,

gehören;

die Erträge, § 31 II. BV.
 

Hinweis

Zu den Erträgen gehören nicht die Einnahmen aus der Vermietung von Dachflächen zur Installation von Mobilfunkantennen. Insofern handelt es sich nämlich um außerordentliche Erträge, die in keinem Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung stehen.

Die Beträge zu Verwaltungs- und Instandhaltungskosten erhöh...

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