Rz. 39

Das Muster ist als Individualvereinbarung ausgelegt. Hinweise auf wichtige Einschränkungen durch die AGB-Regelungen in §§ 305 ff. BGB bei mehrfacher Verwendung finden sich in den folgenden Anmerkungen.
Zu den Parteien: Hier sind die Parteien genau zu bezeichnen. Bei Personenmehrheiten (z.B. Ehepaaren) ist zu beachten, dass sämtliche Beteiligte den Vertrag unterzeichnen oder entsprechende Bevollmächtigungen vorliegen. Vertretungsverhältnisse sind zu beachten.

Zu § 1 Mieträume:

Bei Vermietung zur Weitervermietung liegt keine Vermietung zu Wohnzwecken vor (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1984, 373; OLG Stuttgart NJW 1985, 1966).
Die Angabe der Wohnfläche ist zu empfehlen, um spätere Streitigkeiten wegen des Umlegungsmaßstabes für Nebenkosten zu vermeiden. Zur Ermittlung der Wohnfläche vgl. DIN 283 und § 42 II. BV. Abweichungen von mehr als 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche stellen einen Mangel gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar (BGH NJW 2004, 1947; BGH NJW 2004, 3115). Der Begriff der Wohnfläche ist dabei auslegungsbedürftig (BGH NJW 2004, 2230); bei preisgebundenem Wohnraum ist ab dem 1.1.2004 die WohnflächenVO anzuwenden.

Zu § 2 Mietzins und Nebenkosten:

Zu 1): Zur Staffelmietvereinbarung vgl. § 557a BGB. Der Abschluss einer Staffelmietvereinbarung auch für längere Zeiträume als zehn Jahre ist zulässig. Der jeweilige Mietzins und die jeweilige Erhöhung müssen betragsmäßig ausgewiesen sein. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sind andere Mietzinserhöhungen ausgeschlossen. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters ist für maximal vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung zulässig.
Zu 1): Zur Indexmiete vgl. § 557b BGB. Die Möglichkeit einer indexbezogenen Mietanpassungsklausel im Wohnraummietrecht wurde erst durch das 4. MietRÄndG v. 21.7.1993 in das Miethöhegesetz eingeführt und durch Euro-Einführung vom 9.6.1998 sowie das Mietrechtsreformgesetz geändert. Gem. § 557b BGB können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Mindestlaufzeit für indexierte Mietverhältnisse von zehn Jahren ist bei Wohnraummietverhältnissen abgeschafft worden. Hierdurch tritt eine unterschiedliche Behandlung von Wohnraummietverhältnissen und Gewerbemietverhältnissen ein. Für Gewerbemietverhältnisse gilt nach wie vor § 4 der Preisklauselverordnung. Im Gegensatz zu automatisch wirkenden Mietanpassungsklauseln, z.B. im Gewerbemiet- oder Pachtrecht, tritt die Mieterhöhung erst durch die Geltendmachung in Textform durch den Vermieter ein.
Zu 2): Die Überwälzung von neben Mietzins zu zahlenden Betriebs- und Nebenkosten setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus, vgl. § 556 Abs. 1 BGB. Die Bezugnahme auf § 27 II. BV ohne Einzelaufzählung genügte nach dem BayObLG NJW 1984, 1761 sowie OLG Hamm WuM 1997, 542, so dass für Mietverhältnisse, die ab dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, auch die Verweisung auf § 2 BetrKV ausreicht, vgl. Palandt/Weidenkaff, § 556 Rn 5 m.w.N.
Zu 5): Zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vgl. § 7 HeizkostenV, zur Verteilung der übrigen Kosten vgl. § 556a BGB.
Zu 6): Vgl. § 560 BGB.

Zu § 3 Zahlung der Miete und Nebenkosten:

Zu 1): Vgl. § 556b BGB. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es im Überweisungsverkehr auf rechtzeitige Absendung der Zahlung an, nicht auf den Eingang beim Vermieter. Eine Klausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Eingang des Geldes beim Vermieter ankommt, ist unwirksam (BGH v. 5.10.2016 – VIII ZR 222/15, NJW 2017, 1596).
Zu 2): Vgl. § 288 BGB; bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, wie z.B. gewerblichen Mietverträgen, beträgt der Zinssatz für die rückständige Miete gem. § 288 Abs. 2 BGB 8 %-Punkte über dem Basiszinssatz.

Zu § 4 Mietsicherheit:

Zulässig sind höchstens drei Monatsmieten; soweit mehr als drei Monatsmieten vereinbart werden, führt dies nur zur Unwirksamkeit der Klausel bezüglich des übersteigenden Betrages (BGH DWW 2004, 83).
Zur Erbringung durch Teilzahlungen vgl. BGH NJW 2003, 2899; BGH DWW 2004, 83.
Zur Bankbürgschaft: Die Vereinbarung einer Sicherheitsstellung durch Bankbürgschaft auf erstes Anfordern bietet sich an, da der Vermieter damit den Aufwand der Erstellung von Zinsbescheinigungen zugunsten des Mieters erspart. Bei Feststellung einer Mietsicherheit durch Bankbürgschaft können sich sowohl der Bürge als auch der Mieter auf die Verjährung der durch die Bankbürgschaft gesicherten Forderung berufen, vgl. BGH WM 1998, 548. Hier ist insbesondere die kurze Verjährung des § 548 BGB durch den Vermieter bzw. seinen Berater zu beachten.

Zu § 5 Mietdauer:

Zu 1): Zum Zeitmietvertrag vgl. § 575 BGB. Hiernach ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages nunmehr auch über fünf Jahre hinaus möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familie oder A...

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