§ 31 Miete und Pacht / 9. Kurze Verjährungsfrist

Rz. 31

Zu beachten ist insbesondere die kurze Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache sowie des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen (§ 539 Abs. 2 BGB^[69]) von nur sechs Monaten gem. § 548 BGB. Von dieser kurzen Verjährungsfrist wird auch der Bereicherungsanspruch des Mieters erfasst, der Schönheitsreparaturen ausführt, obwohl er hierzu – wegen Unwirksamkeit der entsprechenden vertraglichen Regeln – nicht verpflichtet war.^[70] Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt dabei ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält; die Verjährung der Ansprüche des Mieters beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Entsprechend können Erstattungsansprüche des Vermieters bereits verjähren, wenn er die Mietsache bereits vor Beendigung der Mietzeit zurückerhält und Ansprüche des Mieters schon vor Rückgabe der Mietsache verjähren, wenn er die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt.^[71] Dieser Ansicht hat sich auch der BGH angeschlossen, so dass, auch wenn der Ersatzanspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht, die Verjährung im Zeitpunkt der Rückgabe beginnt. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB verdrängt die allgemeinen Verjährungsregeln.^[72]

Durch das Mietrechtsreformgesetz neu eingeführt wurde die Regelung des § 548 Abs. 3 BGB. Hiernach wurde die Verjährung unterbrochen, wenn eine Partei das selbstständige Beweisverfahren beantragte. Diese Vorschrift wurde durch die Schuldrechtsreform wieder aufgehoben, so dass hier nunmehr die allgemeinen Regeln über die Hemmung der Verjährung gelten. Für die Praxis dürfte hierbei wichtig sein, dass gem. § 203 BGB auch Verhandlungen über den Anspruch zu einer Hemmung der Verjährung führen. Der Anwalt der Partei, die ein Interesse an der Verjährung hat, sollte daher darauf achten, dass er klarstellt, dass er zu Verhandlungen nicht bereit ist, um eine Hemmung der Verjährung zu verhindern.

[69] Das Wegnahmerecht des Mieters kann bei Gewerbemietverhältnissen komplett ausgeschlossen werden, allerdings können dann bei vorzeitiger Beendigung eines lang laufenden Mietvertrages u.U. bereicherungsrechtliche Ansprüche des Mieters entstehen.

[70] BGH NJW 2011, 1866.

[71] Vgl. Palandt/Weidenkaff, § 548 Rn 11 ff. m.w.N. der Rspr.; Jendrek, NZM 1998, 593.

[72] BGH NJW 2005, 739.