§ 31 Miete und Pacht / 3. Ordentliche Kündigung

Rz. 16

Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind, können als Dauerschuldverhältnisse durch ordentliche Kündigung einer der Vertragsparteien beendet werden. Die Kündigung ist – soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist – formlos möglich. Lediglich Kündigungen über Wohnraum bedürfen gem. § 568 BGB der Schriftform. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses ist – mit Ausnahme von Wohnraummietverhältnissen – das Vorliegen von Gründen nicht erforderlich. Die Kündigungsfristen richten sich – soweit nichts anderes vereinbart ist – nach § 580a BGB bzw. bei Wohnraummietverhältnissen nach § 573c BGB.

Durch das Mietrechtsreformgesetz wurden in Wohnraummietverhältnissen für Mieter und Vermieter asymmetrische Kündigungsfristen eingeführt. Während sich die Kündigungsfrist für den Vermieter – je nach der Mietdauer – auf bis zu neun Monaten verlängert, bleibt die Kündigungsfrist für den Mieter immer bei drei Monaten, egal wie lange er die Wohnung bereits bewohnt hat.

Mit Urt. v. 18.6.2003^[18] hatte der BGH jedoch entschieden, dass für die Kündigung von Wohnräumen, bei denen der Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurde und die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565c Abs. 2 BGB a.F. im Mietvertrag wörtlich oder sinngemäß wieder gegeben wurden, diese fortgalten, so dass – je nach der Dauer des Mietverhältnisses – auch bei einer Kündigung durch den Mieter Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr galten. Der Gesetzgeber hat daraufhin reagiert und nun Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dahingehend geändert, dass für alle Kündigungen durch den Mieter nach dem 1.6.2005 nur noch die dreimonatige Kündigungsfrist gilt.^[19]

Der BGH hat den individual-vertraglich vereinbarten Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts für wirksam erachtet. Ein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 und § 575 Abs. 4 BGB ist ausdrücklich verneint worden.^[20] Diese Rechtsprechung ist zwischenzeitlich auch auf formularmäßig vereinbarte Ausschlussklauseln erweitert worden, wobei der Ausschluss für den Mieter nicht mehr als vier Jahre betragen darf.^[21] Diese Frist beginnt bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages – und nicht mit dem Beginn des Mietverhältnisses.^[22]

[18] BGH NJW 2003, 2739; siehe auch: BGH NJW 2004, 1447; BGH NJW 2005, 1572.

[19] BGBl I, 1425.

[20] BGH ZMR 2004, 251.

[21] BGH NJW 2005, 1574; BGH NJW 2004, 3117.

[22] BGH NJW 2011, 597.