§ 31 Miete und Pacht / 2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 102

§ 557 BGB räumt die Möglichkeit durch schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag ein, die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zu bestimmen.

Im Gegensatz zu der Regelung im früheren § 10a MHRG ist die Wirksamkeit nicht mehr an eine bestimmte Mindestlaufzeit des Mietvertrages gekoppelt.^[124] Während der Geltung der Indexmiete sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen und Mieterhöhungen nach §§ 559 ff. BGB nur unter erschwerten Umständen zulässig. Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland ist der allein zulässige Index.

Im Gegensatz zu automatisch wirkenden Indexierungsklauseln, wie z.B. im Gewerbemiet- oder Pachtrecht, ist die Änderung durch Erklärung des Vermieters in Textform geltend zu machen. Hierbei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die Miete muss – von Erhöhungen nach den §§ 559–560 BGB abgesehen – jeweils mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein. Der geänderte Mietzins ist ab dem Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen, vgl. § 557b Abs. 3 BGB.

[124] Hierdurch tritt jetzt eine unterschiedliche Behandlung von Wohnraummietverhältnissen und Gewerbemietverhältnissen ein. Für Gewerbemietverhältnisse gilt nach wie vor § 4 Preisklauselverordnung. Hiernach gelten Indexklauseln als genehmigt, wenn der Vermieter oder Verpächter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter oder Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.