§ 3 Qualifizierung von Miet... / I. Bedeutung für die Vertragsgestaltung
 

Rz. 6

Die Unterscheidung zwischen den einzelnen Mietvertragstypen hat zunächst erhebliche Auswirkungen auf die Vertragsfreiheit. Denn das Gesetz hebt an vielen Stellen hervor, dass zulasten des Mieters von Wohnraum abweichende Vereinbarungen von den gesetzlichen Regelungen unzulässig sind. Eine wichtige Rolle spielen hier Formularklauseln nach den §§ 307 ff. BGB, die sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Eine weitere Schranke für die Vertragsgestaltung ergibt sich aus § 5 WiStG, wonach das Fordern von unangemessenen hohen Mieten eine Ordnungswidrigkeit sein kann. Aber auch die generellen Schranken der Vertragsfreiheit, die für sonstige schuldrechtliche Verträge Gültigkeit haben, sind zu beachten – insbesondere Sittenwidrigkeit, Wucher oder gesetzliche Verbote.

 

Rz. 7

Neben den ausdrücklich im Gesetz geregelten Verboten ergeben sich i.Ü. immanente Schranken, die ihre Rechtfertigung in den Grundsätzen des sozialen Wohnungsmietrechts finden (z.B. § 556a Abs. 1 BGB; Überwälzung von Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter). Schließlich spielen die Grundsätze über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 307 ff. BGB eine wichtige Rolle im Wohnraummietrecht, wobei im Hinblick auf die besonderen Regelungen für Verbraucherverträge nach § 310 Abs. 3 BGB davon ausgegangen werden kann, dass selbst Individualvereinbarungen im Zweifel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Denn i.d.R. ist der Vermieter Unternehmer i.S.v. § 14 BGB, weil er auch dann werbend am Wirtschaftsverkehr teilnimmt, wenn er private Immobilien verwaltet. Insoweit ist v.a. das nun in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB niedergelegte Transparenzgebot von wichtiger Bedeutung. Danach müssen die formularmäßigen Regelungen inhaltlich klar und verständlich sein, um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zu vermeiden. Das zwingt den Vermieter grds., seine Klauseln inhaltlich so zu gestalten, dass Abweichungen von der (gesetzlichen) Rechtslage deutlich werden.

 

Rz. 8

Neben der Beschränkung der Vertragsfreiheit begrenzt die Wohnraummiete den Vermieter auch bei der Ausübung der Eigentumsrechte während der Abwicklung des Mietvertrages. Die wesentlichen Beschränkungen zeigen sich in folgenden Fällen:

Bei der Mieterhöhung wegen Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt, § 558 BGB. Die Mieterhöhung selbst kann er frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) und darf dabei innerhalb von drei Jahren keine weitere Erhöhung als 20 % verlangen (Kappungsgrenze), wobei diese Kappungsgrenze mittlerweile nach der Mietrechtsreform 2013 auch bei 15 % liegen kann, wenn eine entsprechende Verordnung der Länder für die jeweiligen Gemeinden und Großstädten (wie München, Berlin, Hamburg) eingeführt ist, § 558 Abs. 3 BGB.
Den Aufwand für Modernisierungen kann der Vermieter nur mit 11 % pro Jahr auf den Mieter umlegen, § 559 Abs. 1 BGB.
Eine Mietsicherheit kann der Vermieter nur i.H.v. drei Nettomieten verlangen, § 551 Abs. 1 BGB.
Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter nur nach vorheriger formbedürftiger und fristgemäßer Ankündigung gegenüber dem Mieter durchführen, vgl. §§ 555a ff. BGB. Auch hat der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn dies für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige keine unbillige Härte bedeuten würde (§ 555d Abs. 2 BGB).
Betriebskosten kann der Vermieter nur umlegen, wenn dies ausdrücklich im Vertrag geregelt ist, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Betriebskosten muss er innerhalb von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Die dann umlegbaren Betriebskosten sind wiederrum in der BetrKV geregelt.
Eine Beendigung des Mietvertrages kann der Vermieter nur bei besonders im Gesetz geregelten Anlässen verlangen, wobei strenge Anforderungen an die Formalien gestellt werden.

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