§ 3 Der Verbraucherbauvertrag (§§ 650i bis 650n BGB) / C. Vorvertragliche Informationspflicht: Baubeschreibung

Rz. 36

§ 650j Baubeschreibung

Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben.

Rz. 37

§ 650j BGB – neu eingefügt durch Art. 1 Nr. 25 BauVertrRRG – regelt für nach dem 31.12.2017 neu abgeschlossene Verbraucherbauverträge (vgl. Art. 229 § 39 EGBGB) die vorvertragliche Informationspflicht des Unternehmers in Gestalt einer Baubeschreibung beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i Abs. 1 BGB). Die Verpflichtung, die sich an der allgemeinen Informationspflicht des § 312a Abs. 2 BGB orientiert,^[79] zielt auf einen Schutz der aufgrund der Vertragsverhandlungen entstandenen, gerechtfertigten Erwartungen des Bestellers.^[80] Die Baubeschreibung ermöglicht diesem i.Ü. auch eine Überprüfung der vom Unternehmer angebotenen Leistung durch einen sachverständigen Dritten und einen Preis-/Leistungsvergleich mit anderen Angeboten, wodurch der Wettbewerb gefördert wird.^[81]

Rz. 38

§ 650j BGB ist zum Nachteil des Verbrauchers nicht abdingbar (§ 650o S. 1 BGB, vgl. zudem das Umgehungsverbot nach § 650o S. 2 BGB).

Rz. 39

Der Unternehmer hat den Verbraucher nach § 650j 1. Halbs. BGB über die sich aus Art. 249 EGBGB ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten (individueller Anspruch des Verbrauchers auf eine Baubeschreibung).^[82]

Rz. 40

Etwas anderes – d.h. Wegfall einer Verpflichtung des Unternehmers zur Baubeschrei­bung – gilt nach § 650j 2. Halbs. BGB (vgl. den Wortlaut "es sei denn") nur dann, wenn der Verbraucher selbst oder ein von ihm Beauftragter (z.B. ein Architekt) die wesentlichen Planungsvorgaben (i.S.d. Planungselemente nach Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB,^[83] nachstehende Rdn 48 ff.) macht.

Rz. 41

Beachte:

Die Verpflichtung des Unternehmers, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu informieren (Belehrungspflicht über das Widerrufsrecht), ist gesondert in § 650l S. 2 BGB i.V.m. Art. 249 § 3 EGBGB geregelt.

Rz. 42

Art. 249 EGBGB (Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen), der zusammen mit der Anlage 10 infolge Art. 2 Nr. 3 BauVertrRRG (seit dem 1.1.2018, vgl. Art. 10 BauVertrRRG) eingefügt worden ist, normiert – ergänzend zu § 650j BGB (Unterrichtungspflicht des Unternehmers bei Verbraucherverträgen) – detailliert die Einzelheiten dieser vorvertraglichen Informationspflichten.^[84] Art. 249 EGBGB hat keine EU-rechtliche Grundlage, "da der Verbraucherbauvertrag von der VerbrRRL nicht erfasst wird"^[85]  – die Norm aber nur nach dem 31.12.2017 (vgl. Art. 229 § 39 EGBGB) abgeschlossene Verbraucherbauverträge i.S.v. § 650i Abs. 1 BGB erfasst. Art. 249 EGBGB erfasst inhaltlich

▪	(in Ergänzung von § 650j und § 650k BGB) Einzelheiten zum Zeitpunkt, zum Inhalt und zur Form der Baubeschreibung (in den §§ 1 und 2) sowie
▪	(in Ergänzung von § 650l BGB) Einzelheiten zur Belehrung über das Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 3 und Anhang 10).[86]

Rz. 43

Beachte:

Abweichende Vereinbarungen von Art. 249 §§ 1 bis 3 EGBGB zulasten des Verbrauchers sind nach § 650o S. 1 BGB unzulässig – arg.: Die §§ 650j und 650l S. 2 BGB inkorporieren durch ihren Verweis auf Art. 249 EGBGB die Vorgaben der §§ 1 bis 3.^[87]

Rz. 44

Art 249 EGBGB (Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen)

§ 1 Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen

Der Unternehmer ist nach § 650j des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

§ 2 Inhalt der Baubeschreibung

(1) In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

1.	allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
2.	Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3.	Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4.	gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5.	Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6.	gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
7.	gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8.	Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9.	gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer an­zugeben.

§ 3 Widerrufsbelehrung

(1) Steht dem Verbraucher ein Widerrufsrech...