§ 3 Der Verbraucherbauvertrag (§§ 650i bis 650n BGB) / 1. Informatorischer Mindestinhalt

Rz. 48

In der Baubeschreibung sind nach der Generalklausel^[96] des Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB die "wesentlichen Eigenschaften"^[97] des angebotenen Werks (was sich nach dem Zweck der Baubeschreibung beurteilt)^[98] "in klarer Weise"^[99] (d.h. i.S. eines bloßen Klarheitsgebots)^[100] darzustellen. "Was letztlich eine wesentliche Eigenschaft des angebotenen Werkes darstellt, richtet sich … nach dem konkreten Vertragsgegenstand und ist anhand einer Auslegung im Einzelfall zu bestimmen, die sich an dem objektiven Interesse eines verständigen Durchschnittsverbrauchers zu orientieren hat."^[101]

Rz. 49

Die Baubeschreibung muss – in Ergänzung der Generalklausel des Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB (wesentliche Eigenschaften des angebotenen Werks, vorstehende Rdn 48) – jedoch nach Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 2 BGB mindestens auch noch folgende weitere Informationen (technischer Art sowie eine Beschreibung der Leistung des Unternehmers) enthalten (informatorischer Mindestinhalt^[102] einer Baubeschreibung nach § 650j BGB):^[103]

▪	allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise (Nr. 1),[104]
▪	Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe (Nr. 2),[105]
▪	Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte (Nr. 3),[106]
▪	ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik (Nr. 4),[107]
▪	Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke (Nr. 5),[108]
▪	ggf. Beschreibung des Innenausbaus (Nr. 6),[109]
▪	ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen (Nr. 7),[110]
▪	Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss (Nr. 8),[111]
▪	ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen (Nr. 9).[112]

Rz. 50

Nach Ansicht des Gesetzgebers^[113] ist es – angesichts der Vielfalt der Bauvorhaben (die zudem in technischer Hinsicht ständigen Änderungen und Neuerungen unterworfen sind) – nicht möglich, den notwendigen Inhalt einer Baubeschreibung abschließend aufgelistet im Gesetz vorzunehmen (keine abschließende i.S. einer vollständigen enumerativen Listung der für die Vollständigkeit einer Baubeschreibung notwendigen Informationen). Die Generalklausel des Art. 249 § 1 Abs. 1 S. 1 EGBGB (vorstehende Rdn 48) bildet damit einen Auffangtatbestand. Daher sind, wenn ein angebotenes Werk Eigenschaften enthält, die nicht unter die Aufzählung des Art. 249 § 1 Abs. 1 S. 2 EGBGB (Rdn 49) fallen, die aber doch als "wesentlich" anzusehen sind, diese gleichermaßen in die Baubeschreibung mit aufzunehmen.^[114]

Rz. 51

Beachte:

In der Baubeschreibung muss daher auch zum Ausdruck gebracht werden, wenn ausnahmsweise bestimmte Unwägbarkeiten oder Risiken bei der angebotenen Leistung nicht berücksichtigt und mit dem angebotenen Preis nicht abgegolten sind (z.B. die Beschaffenheit des Baugrundes).^[115]

[96] Näher jurisPK-BGB/Segger, § 650j Rn 15 ff.

[97] Eine Eigenschaft ist "wesentlich", wenn sie "aus der Sicht eines objektiven Verbrauchers für dessen Entscheidung über den Vertragsschluss bedeutsam ist" – wozu (über den Katalog des Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB hinaus, nachstehende Rdn 49) auch wesentliche Abweichungen vom allgemein üblichen Standard bei vergleichbaren Vorhaben sowie über vom Verbraucher zu tragende Risiken zählen bzw. solche Umstände, die die nach der Art des Vorhabens übliche Nutzung beeinträchtigen können: so RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73.

[98] "Sie soll den Verbraucher vor Vertragsschluss über die für seine Entscheidung wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks informieren, die Brauchbarkeit des Angebots für seine Zwecke zu prüfen und ihm einen Vergleich mit anderen Angeboten ermöglichen": Palandt/Sprau, Art. 249 EGBGB § 1 Rn 3.

[99] Anders als – bei und nach gesetzgeberischer Intention (RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 73 f.) als bewusste Differenzierung zu – anderen Informationspflichten, deren Erfüllung "in klarer und verständlicher Weise" erfolgen muss: vgl. bspw. § 312a Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 246 Abs. 1 EGBGB, § 312d BGB i.V.m. Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB oder § 312j Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 246a BGB. Damit wird die Verwendung fachspezifischer Begriffe ermöglicht, die für den Verbraucher möglicherweise unverständlich, "gleichwohl aus formalen und grammatikalischen Aspekten hinreichend klar sind": Stretz, Das neue Bauvertragsrecht, § 5 Rn 81 – z.B. DIN-Vorschriften. Der Verbraucher könne auch durch die Hinzuziehung von Experten etwaige Verständnisprobleme ausgleichen, so RegE, BT-Drucks 18/8486, S. 74.

[100] Wobei Stretz (Das neue Bauvertragsrecht, § 5 Rn 84 ff.) das Problem erörtert, ob das Verständlichkeitsgebot sich nicht doch aus anderen Vorschriften – bspw. Art. 5 Abs. 1 bzw. Art. 6 Abs. 1 VerbrRRL (Stretz, a.a.O., Rn 84 f.) oder § 307 Abs. 1 S. 2...