§ 20 Auszug des Mieters vor... / C. Wann endet der Mietvertrag?
 

Rz. 4

Prinzipiell endet das Mietverhältnis nach § 542 BGB erst mit Ablauf der Mietzeit, also im Zweifel mit Ablauf der Kündigungsfrist oder Befristung.

Aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und den Grundsätzen des Mitverschuldens (§ 254 BGB) folgert ein Teil der Rechtsprechung jedoch, dass der Vermieter verpflichtet ist, sich auch vor Ablauf der Mietzeit bereits um die Neuvermietung zu bemühen, wenn der Mieter durch sein Verhalten eindeutig zu verstehen gegeben hat, dass er die Mietsache bis zum Ende der Mietzeit nicht mehr nutzen will und nutzen wird.[13] Im (vorzeitigen) Anbieten der Schlüssel mag ein Angebot auf einen Mietaufhebungsvertrag seitens des Mieters gesehen werden, die Schlüsselannahme durch den Vermieter führt jedoch allein nicht zum Abschluss des Aufhebungsvertrags.[14] Unterlässt der Vermieter Anstrengungen zur Neuvermietung, kann jedoch ein fiktives (vorzeitiges) Ende des Mietvertrages festgelegt werden.[15]

 

Rz. 5

Diese Rechtsprechung kann nicht kritiklos hingenommen werden. Zur Vermeidung von Rechtsverlusten muss jedoch eine praktische Lösung erarbeitet werden.

 

Beispiel

Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Der Mieter zieht am Tag der Übergabe der Kündigung aus und übergibt gleichzeitig die Schlüssel. Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietvertrages "nachzuholen hat". Der Vermieter wartet bis zum Ablauf der Mietzeit. In dem Rechtsstreit über die Mietzinszahlung stellt das Gericht fest, dass das Mietverhältnis drei Monate nach dem Auszug beendet wurde.

In dem konkreten Fall sind die Renovierungsansprüche des Vermieters verjährt, wenn er mit der Geltendmachung bis zum eigentlichen Ablauf der Mietzeit zugewartet hat. Denn gemäß § 548 Abs. 1 BGB tritt sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache und dem Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter die Sache ungestört auf ihren Zustand untersuchen kann, Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters ein.

Vor Ablauf der Mietzeit war der Vermieter gehindert, die Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend zu machen. Aus dogmatischen Gründen kann die Fristsetzung nicht vor Ablauf der Mietzeit erklärt werden.[16] In vielen Verträgen wird dem Mieter zudem die Möglichkeit gegeben, die fälligen Renovierungsleistungen "bis zur Beendigung des Mietvertrages nachzuholen". Diese Formulierung wird dahin gehend verstanden, dass selbst fällige Renovierungsleistungen dem Mieter bis zur Beendigung des Mietvertrages gestundet werden.[17] Das bedeutet aber, dass der Mieter bis zum tatsächlichen Ende der Mietzeit mit der Durchführung der geschuldeten Renovierung zuwarten kann.

Für den Vermieter ist nicht ersichtlich, ob und wann das Mietverhältnis "vorzeitig" beendet ist, da sich dies erst in einem nachfolgenden Prozess ergeben kann. Um dieses Problem praktisch zu lösen, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

Zunächst sollte dem Mieter, wenn er einen vorzeitige Auszug möchte, schriftlich das Angebot unterbreitet werden, das Mietverhältnis vorzeitig zu dem Zeitpunkt zu beenden, in dem ein Nachmieter die Wohnung anmietet, allerdings unter der Bedingung, dass die Wohnung vollständig vom Vormieter renoviert übergeben wird. Hier ist auf bereits bestehende mietvertragliche Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu achten und ein Widerspruch zu vermeiden, bzw. individualvertraglich auszuräumen.
Gleichzeitig, also bereits mit diesem Angebot auf vorzeitige Beendigung, sollte sich der Vermieter um einen Nachmieter bemühen. Nimmt der Mieter das Angebot auf vorzeitige Vertragsauflösung an, kann die Wohnung nahtlos und renoviert weitervermietet werden. Reagiert der Mieter auf das Angebot nicht oder abschlägig, kann der Vermieter jederzeit beweisen, dass er alles in seiner Macht Stehende getan hat, um einen neuen Mieter zu finden.
Ist aufgrund des Angebots des Vermieters eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages nicht zustande gekommen und hat der Vermieter einen neuen Mieter gefunden, bestätigt er dem Mieter das Ende der Mietzeit zu dem Tag des Zuganges dieses Bestätigungsschreibens und fordert ihn gleichzeitig unter Fristsetzung auf, die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen. Zweckmäßigerweise sollte er dabei die Fristsetzung so bemessen, dass er evtl. noch Gelegenheit hat, vor dem Beginn des Mietvertrages mit dem neuen Mieter Renovierungsarbeiten auszuführen.

Hierdurch könnte eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages erreicht werden. Da schon bei der Kündigung des Mieters eine Umdeutung dahin möglich ist, dass sie auch zu jedem anderen zulässigen Termin wirken soll,[18] kann sie erst recht dahin gehend ausgelegt werden, dass sie als Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages zu jedem (früheren) Termin verstanden wird. Jedenfalls kann die Kündigungsbestätigung des Vermieters als Angebot zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages angesehen werden, das der Mieter stillschweigend annimmt.

 

Hinweis

Einer Fristsetzung (ggf. mit Ablehnungsandrohung) bedarf es in die...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge