A. Grundfall

I. Muster

 

Rz. 1

Muster 2.1:: Grundfall

 

Muster 2.1:: Grundfall

Verhandelt in _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 2)

Vor mir, dem Notar _________________________

erschienen heute (siehe Rdn 3 f.)

1. Herr A, geb. B

2. Frau A

Sie erklärten gemäß § 3 WEG (siehe Rdn 5) zu meinem Protokoll (siehe Rdn 6):

I. Vorbemerkung

Wir sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (siehe Rdn 7) Eigentümer des in der Spekulatiusstraße 1, 27856 Reichenhausen belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts Reichenhausen von Spekulatius Blatt 12 verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück 001 mit einer Größe von 1.000 m2. An dieser Gesellschaft sind wir zu je ½ beteiligt.

Das Grundstück (siehe Rdn 8) ist bebaut mit einem Zweifamilienhaus.

Wir beabsichtigten, das Grundstück nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes aufzuteilen. Die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung (siehe Rdn 9) mit Aufteilungsplan (siehe Rdn 10) liegt vor. Hierauf wird verwiesen.

II. Auseinandersetzung

Wir setzen hiermit die vorstehend genannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts dergestalt auseinander, dass jeder von uns ½-Miteigentumsbruchteil gem. §§ 741 ff. BGB erwirbt.

Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (Auflassung) und bewilligen und beantragen die Eintragung in das Grundbuch.

III. Aufteilung

Sodann teilen wir den vorgenannten Grundbesitz nach Maßgabe von § 3 WEG wie folgt auf:

1. Einen Miteigentumsanteil (siehe Rdn 11) von ½ an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum (siehe Rdn 12) an sämtlichen in der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 1 bezeichneten, zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Mit diesem Wohnungseigentum wird das ausschließliche Sondernutzungsrecht (siehe Rdn 13) an der Gartenfläche gem. Anlage 1 zu diesem Protokoll verbunden.

2. Einen Miteigentumsanteil von ½ verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen in der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten, zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Ober- und Dachgeschoss.

Alleineigentümer der Einheit 1) soll Herr A, geb. B., Alleineigentümerin der Einheit 2) Frau A sein (siehe Rdn 14).

Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern.

Im Übrigen gelten die Vorschriften des WEG (§ 10 WEG) (siehe Rdn 15).

IV. Durchführung, Vollmacht, Kosten

_________________________

II. Erläuterungen

1. Aufteilungsmotive

 

Rz. 2

Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35).

 

Rz. 3

Soweit mit Umwandlungsverboten (z.B. nach §§ 22, 172 BauGB) zu rechnen ist, kann eine Vorratsteilung Bestandsschutz schaffen. Möglich ist insbesondere auch die vereinfachte Auseinandersetzung von Personengesamtheiten (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaften). Oft spielen auch steuerliche Gründe eine Rolle: Durch die im Muster dargestellte Kleinstaufteilung lässt sich z.B. die steuerliche Zuordnung einzelner Erhaltungs- und Anschaffungskosten deutlich verbessern (vgl. auch § 13 Rdn 4).[1] Wegen § 93 Bewertungsgesetz (Wohnungseigentum als eigene wirtschaftliche Einheit) lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen auch beachtliche Grundsteuerersparnisse durch eine WEG-Aufteilung erzielen (näher vgl. § 13 Rdn 8).

 

Rz. 4

Die Gestaltungspraxis muss sich der jeweiligen Motivlage anpassen. Wenn, wie im hier dem Muster zugrunde liegenden Fall, lediglich eine formale Aufteilung beabsichtigt ist, erübrigen sich umfassende Gemeinschaftsordnungen. Anders kann es bei Aufteilungen im Falle von Erbengemeinschaften oder der Auflösung größerer Gesellschaften bürgerlichen Rechts liegen. Bei Großaufteilungen erfordert der Verbandscharakter der Gemeinschaft,[2] ähnlich wie im Gesellschaftsrecht, umfängliche "Satzungen".

[1] Zu den Anforderungen z.B. BFH Beschl. v. 10.3.2008, AZ: IX B 232/07; vgl. ferner BFH BStBl II 2003, 389.
[2] Vgl. § 10 Abs. 6 WEG; Beck, Grundeigentum 2013, 599 f.

2. Aufteilungsarten

 

Rz. 5

Wohnungseigentum kann gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG (Teilungsvertrag) oder durch einseitige Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG (Teilungserklärung) gebildet werden. Der Alleineigentümer kann nur nach Maßgabe des § 8 WEG aufteilen. Personenmehrheiten haben die Wahl, allerdings mit unterschiedlichen Konsequenzen (vgl. § 1 Rdn 43). Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG ermöglicht unmittelbar die Eigentumszuweisung an einzelne Beteiligte, während im Falle des § 8 WEG sich das bestehende Rechtsverhältnis an den neuen Einheiten fortsetzt und erst dort ggf. auseinandergesetzt werden muss. Der Notar hat hier auf den kostengünstigsten Weg zu achten.[3] Auch (grunderwerb-)steuerliche Folgen sind zu bedenken.

[3] Vgl. Beck’sches Notarhandbuch/Rapp, Kap. A III Rn 28.

3. Form

 

Rz. 6

Für die vertraglic...

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