2 Jahre älter als angegeben – Wohnhaus darf zurückgegeben werden

Rückabwicklung

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen, wenn das Wohnhaus nicht – wie im notariellen Vertrag vereinbart – 1997 errichtet wurde, sondern 2 Jahre älter ist. So entschied jüngst das OLG Hamm und bestätigte damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts.

Der kleine, große Unterschied

Ein Ehepaar hatte mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag von der Beklagten ein Hausgrundstück zum Kaufpreis von 600.000 EUR erworben. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits 2 Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangt – mit Erfolg.

Sachmangel des Hauses

Den Klägern stehe, so das OLG Hamm, wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags gegen die Beklagte zu. Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet worden sei, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen.

Verkäufer haftet

Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.

Die Pflichtverletzung der Beklagten sei auch erheblich. Das im notariellen Kaufvertrag falsch angegebene Baujahr rechtfertige das Rückabwicklungsverlangen der Kläger. Das folge aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um 2 Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache erheblich beeinträchtigt. Dafür spreche bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden sei. Tatsächlich wirke sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

(OLG Hamm, Urteil v. 2.3.2017, 22 U 82/16)

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