§ 18 Rückgabe / A. Inhalt der Rückgabepflicht
 

Rz. 1

Das Recht des Mieters zum Gebrauch der Mietsache erlischt mit dem Ablauf der Mietzeit. Das zwischen den Parteien bestehende Wohnraummietverhältnis wird in ein gesetzliches Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt. Die Vorschrift des § 546 BGB eröffnet dem Vermieter einen (nach)vertraglichen Rückgabeanspruch.

 

Rz. 2

Die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter erfordert zunächst die Übertragung des unmittelbaren Besitzes. Entscheidend ist, dass der Mieter den Besitz aufgibt und der Vermieter den unmittelbaren Besitz (einvernehmlich) wieder erlangt. Mehrere Mieter schulden die Rückgabe als einheitliche unteilbare Leistung. Sie sind Gesamtschuldner. Es genügt nicht, wenn ein Mieter lediglich seine ihm gehörenden Sachen entfernt. Die Verpflichtung aus § 546 BGB ist erst mit der Rückübertragung des Besitzes erfüllt, die bloße Besitzaufgabe eines von mehreren Mietern reicht hierfür nicht aus. Bei Auszug nur eines von mehreren Mitmietern muss der ausgezogene Mieter grundsätzlich auf den in den Räumen verbliebenen anderen Mieter mit allen rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten einwirken, damit der Rückgabeanspruch des Vermieters erfüllt wird. Er kann sich nicht auf eine Unmöglichkeit der Rückgabe berufen. Dieses ist nur dann anders zu beurteilen, wenn der Vermieter seinerseits mit dem anderen in der Wohnung verbliebenen Mitmieter neue Vereinbarungen trifft, die diesen erst zum Verbleib im Mietobjekt bewegen. Die geschuldete Rückgabe der Mietsache hat dann ihre Ursache in der neu getroffenen Abrede.

 

Rz. 3

Die Rückgabe von Wohnräumen hat in der Weise zu erfolgen, dass diese dem Vermieter geräumt übergeben werden. Probleme eröffnen sich dann, wenn der Mieter die Räumung nicht vollständig vornimmt. Eine Teilräumung ist gemäß § 266 BGB unzulässig. Es ist stets eine Frage des Einzelfalls, wann eine (unzulässige) Teilräumung und wann lediglich eine Schlechterfüllung der Räumung anzunehmen ist. Letztere ist dann anzunehmen, wenn nur einzelne geringwertige Gegenstände oder geringfügiges Gerümpel zurückbleiben. Dieses gilt aber nicht mehr bei einer Vielzahl von Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen sowie Gerümpel im Keller und auf dem Dachboden oder beim Zurücklassen einer Einbauküche und eines Teppichbodens. Die Unterscheidung ist von praktischer Relevanz für den Nutzungsentschädigungsanspruch gem. § 546a BGB, den der Vermieter – ggf. neben Schadensersatzansprüchen – nur bei Nichterfüllung geltend machen kann, demgegenüber dem Vermieter bei Schlechterfüllung der Rückgabepflicht nur Schadensersatzansprüche gem. §§ 280 ff. BGB zustehen.

 

Rz. 4

Eine Besitzveränderung zugunsten des Vermieters erfordert nicht zwingend eine Besitzaufgabe durch den Mieter, da dieser selbst weder unmittelbarer noch mittelbarer Besitzer der Mietsache gewesen sein muss. Allerdings kann er den Vermieter nicht darauf verweisen, dieser könne den besitzenden Dritten (z.B. einen Untermieter) selbst und unmittelbar auf Herausgabe in Anspruch nehmen. Auch eine Abtretung des Herausgabeanspruchs gegen den Dritten genügt nicht. Vielmehr hat der Mieter selbst durch Inanspruchnahme des Dritten dafür zu sorgen, dass der Vermieter den Besitz an der Mietsache zurückerhält.

 

Rz. 5

Der Mieter hat die Wohnung vollständig zu räumen, d.h. alle von ihm eingebrachten Gegenstände und alle Einrichtungen, mit denen er das Mietobjekt versehen hat, zu entfernen und zwar auch dann, wenn sie nicht ihm, sondern einem Dritten gehören, oder wenn er das Eigentum daran an einen Dritten überträgt oder aufgibt.

Zum Inhalt der Räumungspflicht gehört grundsätzlich auch die Beseitigung von Einbauten und sonstigen baulichen Veränderungen. Einrichtungen sind im Gegensatz zu sonstigen Gegenständen bewegliche Sachen, die mit der Mietsache vorübergehend verbunden wurden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Die Verbindung mit der Mietsache muss ohne Zerstörung wieder trennbar sein. Anderenfalls liegt eine bauliche Veränderung vor. Zu den Einrichtungen zählen u.a. Türen, Küchenzeilen und Fußbodenoberbeläge, sofern diese nicht vollflächig fest verklebt wurden. Einrichtungen und sonstige Gegenstände müssen unabhängig von der Eigentumslage entfernt werden – also auch dann, wenn der Vermieter gem. §§ 93 ff. BGB Eigentümer geworden bzw. wenn ein Dritter Eigentümer der Einrichtung ist. Hat ein neuer Mieter die von dem Vormieter in die Mietsache eingebrachten Einrichtungen und das damit verbundene Recht zur Wegnahme dieser Einrichtungen nicht im Wege einer Ablösungsvereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet worden sind oder nicht.

Ungeachtet seiner umfänglichen Räumungspflicht muss der Mieter Gegenstände oder Einrichtungen in der Wohnung zurücklassen, wenn er dieses mit dem Vermieter vereinbart hat oder wenn letzterer auf die Räumung verzichtet. Die bloße Erlaubnis des Vermieters zur Einbringung von Gegenständen oder Einrichtungen stellt regelmäßig keinen solchen Verzicht dar.

Im Rahmen seiner Rückgabe...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge