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Der Besitzübergang erfolgt in der Praxis grundsätzlich vor dem Eigentumsübergang. Regelmäßig wird im Kaufvertrag vorgesehen, dass der Besitz- sowie Nutzen- und Lastenübergang des Kaufgegenstandes zu Beginn des auf die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises folgenden Kalendertages erfolgt. Gem. § 446 BGB gehen mit der Besitzübergabe Nutzungen und Lasten auf den Käufer ebenso über wie die Gefahr der zufälligen Verschlechterung. Der Käufer kann die Erträge des Grundstücks, also insbesondere den Mietzins, ab dem Zeitpunkt des Nutzen-/Lastenwechsels beanspruchen. Der Käufer tritt jedoch in bestehende Mietverhältnisse erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein.[18] Daher muss er in dem Kaufvertrag bevollmächtigt werden, ab dem Übergabetag sämtliche Ansprüche aus den Mietverträgen geltend machen zu können. Der Verkäufer eines Grundstücks kann den Käufer auch ermächtigen, einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit seiner Eintragung im Grundbuch gem. § 571 BGB in den Mietvertrag eintritt.[19] Unter Lasten sind die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben zu verstehen. Es bietet sich an, im Vertrag zu regeln, dass mit dem Nutzen-/Lastenwechsel auch die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer übergehen soll. Eine an den Besitzübergang anknüpfende Regelung empfiehlt sich auch für die Erschließungskosten. Entsprechendes gilt für die notwendigen Versicherungen.

[19] Vgl. BGH MittBayNot 1988, 250.

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