§ 17 Beendigung des Mietver... / VII. Umdeutung von Kündigungen
 

Rz. 70

Einseitige Rechtsgeschäfte, wie z.B. Kündigungserklärungen, sind fehleranfällig. Eine nichtige Erklärung lässt sich jedoch bisweilen durch Umdeutung retten.

Gem. § 140 BGB müssen dazu zwei Voraussetzungen vorliegen:

Das tatsächlich vorgenommene, nichtige Rechtsgeschäft entspricht zugleich den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts;
es ist anzunehmen, dass bei Kenntnis der Nichtigkeitsgründe das andere, wirksame Rechtsgeschäft vorgenommen worden wäre.

Beide Voraussetzungen müssen im Einzelfall überprüft werden, da es keine allgemeingültigen Umdeutungsregeln gibt. Auslegung geht der Umdeutung immer vor. In der Praxis kommen vor allem folgende Fälle vor:

 

Rz. 71

Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen in eine ordentliche Kündigung ist nur dann möglich, wenn der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zum nächstmöglichen Termin zu beenden, für den Kündigungsempfänger zweifelsfrei erkennbar ist.[125] Dieser Wille kann sich auch aus Umständen außerhalb der Kündigungserklärung ergeben.[126] Ob die gleichen Grundsätze gelten, wenn ein Rechtsanwalt außergerichtlich handelt, kann zweifelhaft sein. Immerhin kann von einem Rechtsanwalt, den der Mandant im Vertrauen auf dessen Rechtskenntnisse beauftragt, erwartet werden, dass er die juristische Terminologie beherrscht und zur Vermeidung von Unklarheiten "kündigt", wenn er kündigen möchte.[127] Deshalb soll es nicht möglich sein, eine unwirksame ordentliche Kündigung eines Rechtsanwalts in eine außerordentliche fristlose Kündigung umzudeuten.[128]

Da auch die Mitteilung des Mieters, er werde die Mieträume nicht beziehen, als ordentliche Kündigung angesehen wird,[129] sieht das OLG Rostock[130] aber in einem anwaltlichen Schriftsatz eine ordentliche Kündigung, wenn er deutlich den Willen der Partei erkennen lässt, sich möglichst bald aus dem Mietverhältnis zu lösen, ohne das Wort "Kündigung" zu verwenden und nach der Kündigungserklärung das Mietobjekt sofort zurückgegeben wurde.

 

Hinweis

Eine Umdeutung ist nur erfolgreich, wenn die fristlose Kündigung den im Einzelfall an die ordentliche Kündigung zu stellenden Wirksamkeitsanforderungen genügt; bei Kündigung von Wohnraum gem. § 573 BGB muss sie ausreichend begründet sein (§ 573 Abs. 3 BGB).[131] Die Erklärung, dass hilfsweise ordentlich gekündigt wird, sollte in der Kündigung immer enthalten sein.[132]

 

Rz. 72

Ob die Umdeutung einer fristgemäßen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht von vornherein ausgeschlossen ist, weil die außerordentliche Kündigung nicht als Minus in der ordentlichen Kündigung enthalten ist, ist umstritten und wird überwiegend abgelehnt,[133] wenn keine besonderen Kündigungsgründe vorliegen, die auch die fristlose Kündigung rechtfertigen würden. Während eine Meinung eben deshalb die Möglichkeit ausschließt,[134] hält der BGH sie grds. für denkbar.[135] Eine Umdeutung scheitert aber regelmäßig daran, dass der Kündigende durch die Angabe einer Kündigungsfrist nicht den sofortigen Beendigungswillen zum Ausdruck bringt.[136] Häufig wird es auch an der ausreichenden Begründung gem. § 569 Abs. 4 BGB fehlen.

 

Rz. 73

Die Umdeutung einer fristgerechten Kündigung zu einem unrichtigen Beendigungstermin in eine Kündigung zum zulässigen Termin wird überwiegend für möglich gehalten.[137] Denn die exakte Kündigungsfrist ist i.d.R. kein bestimmendes Moment für die Entscheidung zum Kündigungsausspruch.[138] Liegt zwischen dem angegebenen und dem nächstmöglichen Kündigungstermin nur ein verhältnismäßig geringer Zeitraum, so kann davon ausgegangen werden, dass die Kündigung hilfsweise zum nächstmöglichen Termin wirken sollte, falls keine gewichtigen Anhaltspunkte für einen abweichenden Willen bestehen.[139]

 

Hinweis

Um Missverständnissen vorzubeugen empfiehlt es sich aber, von vornherein in das Kündigungsschreiben aufzunehmen, dass die Kündigung "hilfsweise zum nächst zulässigen Zeitpunkt" gelten soll. Auf diese Weise wird die Beendigung des Mietverhältnisses sichergestellt, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen.

 

Rz. 74

Die Umdeutung einer unwirksamen Kündigung in ein Angebot zur Vertragsaufhebung würde voraussetzen, dass die Umdeutung einer einseitigen rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot zulässig ist. Das soll nur möglich sein, wenn sich aus der Erklärung ergibt, dass sie hilfsweise auf den Abschluss einer Vereinbarung gerichtet ist, was z.B. in einer Aufforderung zur Stellungnahme zum Ausdruck kommen kann.[140] Ist diese Aufforderung jedoch mit weiteren Forderungen verknüpft – z.B. Anerkennung einer Schadensersatzpflicht – so ist i.d.R. kein annahmefähiges Angebot zur Vertragsbeendigung anzunehmen.[141]

 

Rz. 75

Eine unwirksame Kündigung des Vermieters, die den Mieter zur Räumung der Mieträume veranlasst, kann grds. nicht in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden, welches der Mieter annimmt, indem er die Mieträume herausgibt.[142] Nimmt aber der Vermieter die unwirksame Kündigung des Mieters ausdrücklich an, so bietet er damit dem Miet...

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