§ 17 Beendigung des Mietver... / VII. Kündigungswiderspruch gem. § 574 BGB (Sozialklausel)
 

Rz. 237

Die Sozialklausel des § 574 BGB eröffnet die Möglichkeit der Berücksichtigung besonderer Härten bei dem Mieter und ihre Abwägung gegen das berechtigte Interesse des Vermieters. Allerdings muss der Mieter ausdrücklich und fristgerecht (§ 574b Abs. 2 BGB) Widerspruch erheben.

 

Rz. 238

Die notwendige Abwägung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters, also die Begründetheit der Kündigung, voraus. Ergibt die Abwägung, dass die Interessen des Mieters überwiegen, ordnet das Gericht die Fortsetzung des Vertrages an und zwar so lange, "wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist", § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

Rz. 239

Es kommt immer auf den Einzelfall an, möglich ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzu­setzen.

 

Rz. 240

 

Übersicht: Anwendbarkeit des § 574 BGB

Anwendbarkeit bei Kündigung des Vermieters von Wohnraum im Falle

der ordentlichen Kündigung wegen berechtigter Interessen gem. § 573 Abs. 1 und 2 BGB (Generalklausel, Pflichtverletzungen, Eigenbedarf, Verwertungskündigung),
der Teilkündigung von Nebenräumen gem. § 573b BGB,
der Kündigung der Einliegerwohnung gem. § 573a BGB,
der außerordentlichen befristeten Kündigung (Sonderkündigungsrechte).

Keine Anwendung

bei Kündigung durch den Mieter,
bei Vorliegen eines Grundes zur fristlosen Kündigung (auch wenn nur ordentlich gekündigt wurde), § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB,
 

Rz. 241

Der Schutzbereich der Norm erfasst die Familienangehörigen und andere Angehörige seines Haushaltes. Hierzu zählen solche Personen, die mit dem Mieter eine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Dies betrifft insbes. eheähnliche Gemeinschaften und gleichgeschlechtliche Partnerschaften, aber auch ein Zusammenleben ohne sexuellen Bezug.

Als "Härte" im Sinne der Vorschrift sind die Nachteile zu sehen, die dem betroffenen Personenkreis durch die Beendigung des Mietverhältnisses in persönlicher, familiärer, gesundheitlicher, wirtschaftlicher oder finanzieller Hinsicht entstehen. Der Eintritt der Nachteile muss wahrscheinlich sein. Ausdrücklich (§ 574 Abs. 2 BGB) ist die Möglichkeit genannt, dass Ersatzwohnraum zu zumutbarer Bedingung nicht beschafft werden kann.

Liegt eine besondere Härte in der Person des Mieters oder bei einer der durch das Gesetz privilegierten Personen vor, begründet dies einen Fortsetzungsanspruch.

 

Beispiele für Härtegründe:

hohes Alter (89 ½ Jahre), 80 % Schwerbehinderung, 20 Jahre Mietdauer,
Pflegebedürftigkeit des betagten Mieters,
starke Verwurzelung des betagten Mieters durch lange Wohndauer (34 Jahre, über 60 Jahre),
Vermeidung eines Zwischenumzugs.
Krankheit
Prüfung
Unmöglichkeit des Wohnungswechsels wegen Kinderreichtums
Verwendungen auf die Mietsache durch den Mieter, die noch nicht abgewohnt sind.
 

Rz. 242

Muster 17.3: Kündigungswiderspruch des Mieters verbunden mit Fortsetzungsverlangen

 

Muster 17.3: Kündigungswiderspruch des Mieters verbunden mit Fortsetzungsverlangen

Sehr geehrter Vermieter,

ihr Schreiben vom _________________________ habe ich erhalten. Gegen die mit diesem Schreiben erklärte Kün­digung unseres Mietverhältnisses über die im 1. OG rechts des Objektes Musterstraße 1 in 00001 Musterstadt lege ich hiermit Widerspruch ein und berufe mich auf die Sozialklausel des § 574 BGB.

Ich bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum _________________________, hilfsweise bis zum _________________________.

Eine frühere Beendigung des Mietverhältnisses würde eine unzumutbare Härte für mich bedeuten. Diese wäre unter Würdigung Ihrer und meiner berechtigten Interessen nicht gerechtfertigt.

Mit Kaufvertrag vom _________________________ habe ich eine Eigentumswohnung in dem Gebäude _________________________ erworben, welches sich zzt. noch in der Bauphase befindet. Laut der vertraglichen Absprachen kann ich die Eigentumswohnung zum _________________________ beziehen. Aufgrund von Schwierigkeiten mit dem Baugrund, zeichnet sich aber bereits zum jetzigen Zeitpunkt ab, dass eine Bezugsfertigkeit erst zum _________________________ gegeben sein wird. Müsste ich Ihrem Räumungsverlangen nachkommen, müsste ich in kurzer Zeit zweimal umziehen. Dies ist mir nicht zuzumuten, zumal es sich lediglich um eine vorübergehende Verzögerung handelt.

Ich bitte Sie daher um Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dem von mir gewünschten Zeitpunkt.

Mit freundlichen Grüßen

 

Rz. 243

Der Mieter hat darzulegen und ggf. zu beweisen, dass eine besondere Härte vorliegt. Trägt der Mieter vor, dass ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden konnte, muss er zusätzlich darlegen und ggf. nachweisen, dass er sämtliche zumutbaren Schritte (wie z.B. Inserate in Zeitungen, Beauftragung eines Maklers) unternommen hat, um Ersatzwohnraum zu finden.

Ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Vertragsbedingungen nicht zuzumuten, kann der Mieter nur eine Fortsetzung unter angemessener Änderung der Bedingungen verlangen, § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB. Hierbei kann jede einzelne Regelung des Mietvert...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge