§ 17 Beendigung des Mietver... / VI. Inhalt des Kündigungsschreibens
 

Rz. 43

Gem. § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b BGB hinweisen. Diese Anordnung darf nicht dahin missverstanden werden, dass in der Kündigung von Wohnraummietverträgen ansonsten nichts mitzuteilen ist. Dies erschließt sich aus den §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB, wonach die Umstände, welche die Kündigung rechtfertigen sollen, im Kündigungsschreiben anzugeben sind.

 

Rz. 44

Die Gründe, auf denen die Kündigung von Wohnraummietverträgen beruht, müssen angegeben werden bei:

der ordentlichen Kündigung aus berechtigtem Interesse gem. § 573 Abs. 3 BGB,
der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 569 Abs. 4 BGB,
der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist gem. § 573d Abs. 1 BGB, soweit sie nicht gegenüber dem Erben nach § 564 BGB erklärt wird.
 

Hinweis

Bei der erleichterten Vermieterkündigung gem. § 573a BGB und der Teilkündigung nach § 573b BGB müssen die Umstände, aus denen sich die Kündigung rechtfertigen soll, nicht im Kündigungsschreiben angegeben werden, aber die Tatsache, dass es sich um eine auf diese besondere Kündigungsmöglichkeit gestützte Erklärung handelt.

 

Rz. 45

Die Angabe einer falschen Kündigungsfrist führt grds. nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Vielmehr wirkt die Kündigung zu dem nach dem Gesetz gültigen Termin. Eine Kündigung ohne Angabe des Kündigungstermins wirkt zum nächstzulässigen Termin, die fehlerhafte Angabe einer falschen Frist führt in der Regel zur Beendigung zum nächstzulässigen Termin, es sei denn die Fristen liegen weit auseinander. Unwirksam ist eine Kündigung jedoch dann, wenn sich aus ihr der Beendigungszeitpunkt wegen einer unbestimmten Befristung nicht entnehmen lässt. Die Angabe der Vorschrift, auf welche die Kündigung (z.B. § 569 BGB) gestützt wird, ist grds. nicht erforderlich.

 

Rz. 46

Unterlässt der Vermieter in der Kündigung den Hinweis auf die Möglichkeit zum Widerspruch nach § 574 BGB, hat der Mieter noch bis zur ersten mündlichen Verhandlung die Möglichkeit, seinen Widerspruch zu erklären, § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB. Gleichzeitig sollte auf die Schriftform des Widerspruchsrechts und die Auskunftspflicht hingewiesen werden. Auch nach der Kündigung kann der Hinweis erteilt werden, sofern die Frist gewahrt ist. Der Hinweis kann formlos erfolgen, er muss verständlich und umfassend sein. Sinnvoll ist, den Gesetzestext beizufügen.

 

Rz. 47

Muster 17.1: Widerspruchsbelehrung

 

Muster 17.1: Widerspruchsbelehrung

...

Gem. § 574 BGB haben Sie das Recht, dieser Kündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietvertrages für Sie eine besondere Härte darstellt. Ihr Widerspruch muss schriftlich, spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei Ihrem Vermieter eingehen und sollte begründet sein.

...

Der Text der entsprechenden Vorschrift ist in der Anlage beigefügt.

 

Hinweis

Zur Vermeidung formaler Mängel sollten aus dem Kündigungsschreiben eindeutig ersichtlich sein: der Vermieter (alle Vermieter), der die Kündigung ausspricht oder aussprechen lässt, sein Vertreter, der im Namen des Vermieters die Kündigung ausspricht, der Mieter (alle Mieter), gegen den sich die Kündigung richtet, der Mietvertrag (alle Mietverträge), der gekündigt werden soll, das Mietobjekt, das durch den zu kündigenden Vertrag vermietet wurde (wobei die letzten beiden Erfordernisse zusammengefasst werden können) und, soweit eine Begründung erforderlich ist, eine Beschreibung des Erlangungsinteresses, sowie der Beendigungstermin und die Klarstellung, ob außerordentlich oder ordentlich gekündigt wird.

1. Vertragliche Beschränkungen der Kündigungsbefugnis

a) Kündigungsverzicht bei Wohnraummiete

 

Rz. 48

Seit Wegfall des einfachen Zeitmietvertrages, wird häufig der Ausgleich der Interessen nach Sicherheit (Mieter) und Schonung der Mietsache durch häufigen Mieterwechsel (Vermieter) durch einen wechselseitigen oder einseitigen Kündigungsverzicht herbeigeführt, wodurch eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages erreicht werden kann. Ausgehend vom gesetzlichen Leitbild des unbefristeten Mietvertrages führt ein (wechselseitiger) Kündigungsverzicht dazu, dass der Vertrag wenigstens für die Zeit des vereinbarten Verzichts nicht ordentlich gekündigt werden kann. Die Einzelheiten sind diffizil.

 

Rz. 49

Getrennt werden muss zwischen individualvertraglicher und formularvertraglicher Vereinbarung, zwischen einseitigem und wechselseitigem Kündigungsverzicht, sowie danach, ob zusätzlich eine Staffelmietvereinbarung getroffen wurde.

Der Vermieter kann auf sein Kündigungsrecht verzichten. Auch der Mieter kann hierauf verzichten. Einzelfälle wurden höchstrichterlich geklärt. Der individualvertragliche mieterseitige Kündigungsverzicht ist einseitig und langfristig möglich, nach bisheriger Rechtsprechung bis zu 13 Jahren.

Der formularmäßige Verzicht ist i.d.R. nur wechselseitig möglich für das ordentliche Kündigungsrecht bis zu vier Jahren. Bei zusätzlicher Vereinbarung einer Staffelmiete gelten Besonderheiten. Hier ist formularvertraglich der Verzicht möglich, wenn seit Abschluss des Kündigungsausschlusses max...

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