§ 17 Beendigung des Mietver... / I. Kündigungsbefugnis
 

Rz. 25

Zum Ausspruch der Kündigung eines Mietverhältnisses in eigenem Namen ist nur der Vermieter berechtigt, nicht dagegen ein Eigentümer oder sonst dinglich Berechtigter, welcher nicht zugleich Vermieter ist. Bei Personenmehrheit auf Vermieterseite muss die Kündigung von allen Vermietern gemeinsam ausgesprochen werden. Handelt eine juristische Person wird die Kündigung durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen. Es muss aus der Erklärung zu entnehmen sein, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat. Eine Erben- oder Bruchteilsgemeinschaft kann mit Stimmenmehrheit den Ausspruch der Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen. Für Ehegatten enthält § 1568a Abs. 3 und 4 BGB eine Sonderregelung.

 

Rz. 26

Mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit und Parteifähigkeit der Außen-GbR durch den BGH kann diese durch einen Alleinvertretungsberechtigten (§ 710 BGB) oder sämtliche Gesamtvertretungsberechtigte (§§ 709, 714 BGB) Erklärungen für die GbR abgeben und entgegennehmen. Ist die Vertretungsmacht jedoch nicht durch Vollmacht aller Gesellschafter oder durch Gesellschaftsvertrag nachgewiesen, können einseitige Willenserklärungen gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden.

 

Rz. 27

Veräußert der Vermieter das Mietobjekt und behält sich zugleich den Nießbrauch vor, so bleibt er als Nießbraucher Vermieter. Tritt eine Hausverwaltung bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennbar als Vertreterin des Hauseigentümers auf, so wird sie selbst Vermieter.

 

Hinweis

Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, so sollte dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht des Vermieters bzw. aller Vermieter beigefügt werden, da sie andernfalls vom Kündigungsempfänger gem. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich zurückgewiesen werden kann, sofern der Vollmachtgeber den Kündigungsempfänger nicht anderweitig über die Bevollmächtigung unterrichtet hat (§ 174 Satz 2 BGB). Dies gilt grds. auch bei Kündigung durch den Hausverwalter, da von dessen Bevollmächtigung zum Kündigungsausspruch auch dann nicht generell ausgegangen werden kann, wenn er den Mietvertrag für den Vermieter abgeschlossen hat. Hier kann jedoch (ausnahmsweise) statt des Originals eine Kopie der Vollmacht genügen. Jedenfalls ist eine verdeckte Stellvertretung nicht zulässig.

 

Rz. 28

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie ist vor Eintragung in das Grundbuch nicht zur Kündigung des Mietvertrages im eigenen Namen berechtigt. Eine solche unwirksame Kündigung kann auch nicht vom Voreigentümer genehmigt werden. Er kann vom Veräußerer zum Ausspruch der Kündigung ermächtigt werden.

 

Rz. 29

Die Umdeutung einer (unwirksamen) Abtretung des Kündigungsrechts gem. § 140 BGB in eine Ermächtigung (§ 185 BGB) zum Kündigungsausspruch mit der Folge, dass der Ermächtigte im eigenen Namen zum Kündigungsausspruch befugt ist, ist jedenfalls bei der Geschäftsraummiete möglich. Bei der Wohnraummiete könnte entgegenstehen, dass der Mieter bestimmte Schutzrechte nur gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, insbes. einen eventuellen Anspruch auf Vertragsfortsetzung. Dagegen kann die (ohne Zustimmung des Mieters unwirksame) Regelung in einem Grundstückskaufvertrag, dass der Käufer mit dem Tag des Vertragsschlusses in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, nicht in eine Ermächtigung zur Kündigung umgedeutet werden.

 

Rz. 30

Der Nachweis der Ermächtigung ist gesetzlich nicht geregelt. Naheliegend ist jedoch eine entsprechende Anwendung der Vorschriften über die Stellvertretung (§ 174 Satz 1 BGB) bzw. die Abtretung (§ 410 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ebenso kommt § 182 i.V.m. § 111 Satz 2 BGB (zustimmungsbedürftiges Rechtsgeschäfts) in Betracht. In allen Fällen ist die Vorlage einer vom Berechtigten ausgestellten Urkunde vorgesehen, sofern die Bevollmächtigung, Abtretung oder Zustimmung nicht schon durch den Berechtigten erklärt wurde. Praktisch bedeutet dies, dass dem Kündigungsschreiben das Original einer Ermächtigungsurkunde beigefügt werden sollte.

 

Rz. 31

Wird die Kündigung namens des Ermächtigten von einem Bevollmächtigten ausgesprochen, so ist zusätzlich Vollmachtsvorlage erforderlich. Außerdem muss klar erkennbar sein, dass der Bevollmächtigte im Namen des Ermächtigten (und nicht etwa des Ermächtigenden) handelt.

 

Hinweis

Von der Möglichkeit der Ermächtigung zum Kündigungsausspruch sollte nur bei Kündigungen Gebrauch gemacht werden, die nicht an das Vorliegen von in der Person des Vermieters angelegten Kündigungsgründen (z.B. Eigenbedarf) gebunden sind, da die Kündigungsgründe in der Personen des Vermieters (Veräußerers) bestehen müssen, dieser jedoch meist gar kein Beendigungsinteresse mehr hat, da er mit Vollzug des Verkaufs aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in einem Kaufvertrag der Erwerber zum Kündigungsausspruch ermächtigt wird. Auch bei der Verwertungskündigung wird die Ermächtigung nicht zugelassen.

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