§ 17 Beendigung des Mietver... / F. Der Mietaufhebungsvertrag
 

Rz. 277

Für das Zustandekommen des Mietaufhebungsvertrages gelten die allgemeinen Regeln für den Abschluss von Verträgen, wobei die Besonderheiten bei Mehrheit von Vertragspartnern zu beachten sind. Er kann daher auch konkludent geschlossen werden. Entscheidend ist der Rechtsbindungswille. An ihn sind v.a. aufseiten des Wohnraummieters hohe Anforderungen zu stellen. Er muss sich bewusst sein, dass er durch die Vereinbarung auf jeglichen Kündigungsschutz verzichtet. Die bloße Erklärung des Mieters, er wolle sich um eine Ersatzwohnung bemühen, ist deshalb kein Angebot zur Aufhebung des Mietvertrages. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter auf eine Kündigungserklärung des Vermieters mitteilt, er habe eine neue Wohnung gefunden. Eine unwirksame Kündigung kann im Regelfall nicht in das Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages umgedeutet werden, es sei denn die Umdeutung entspricht dem Interesse beider Parteien. Wechselseitige unwirksame Kündigungen und danach erfolgte einvernehmliche Rückgabe der Mietsache können eine konkludente Vereinbarung sein. Teilt der Vermieter auf das Kündigungsschreiben des Mieters hin mit, ein früherer Auszug sei kein Problem, ist dies als konkludentes Einverständnis mit dem früheren Auszug zu werten. Auch die Übersendung der Schlüssel zu den Mieträumen und deren kommentarlose Annahme durch den Vermieter begründen keine Aufhebung des Mietvertrages. Gibt allerdings der Mieter nach ausdrücklicher Aufforderung durch den Vermieter alle Schlüssel zurück, kann das Mietverhältnis hierdurch beendet sein.

 

Rz. 278

Der schriftliche Abschluss ist empfehlenswert. Für Mietaufhebungsverträge sind die Regelungen zum Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen zu beachten. Auch die Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen können anwendbar sein. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist nicht allein wegen der Kündigungsschutzrechte des Wohnraummieters unzulässig. Ein Mietaufhebungsvertrag kann jedoch sittenwidrig sein, wenn darin jeder Räumungs- und Vollstreckungsschutz ausgeschlossen ist. Bedenken gegen die Wirksamkeit einer Mietaufhebungsvereinbarung ergeben sich auch, wenn diese vom Erwerber der Mieträume vor Eintragung im Grundbuch geschlossen wurde, hier empfiehlt sich ein dreiseitiger Vertrag oder die Bedingung (§ 158 BGB) im Mietaufhebungsvertrag, dass er nur bei Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch wirkt.

 

Rz. 279

Wirksam ist eine Klausel, die für den Neuvermietungsaufwand des Vermieters eine Pauschalabgeltung i.H.e. Monatsmiete netto/kalt vorsieht. Hat der Mieter die Mieträume untervermietet und schließt er mit dem Vermieter eine Mietaufhebungsvereinbarung gegen Zahlung einer Abfindung, muss er diese gem. § 281 BGB an den Untermieter herausgeben, wenn der Bestand eines auf längere Dauer angelegten Untermietverhältnisses an die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses geknüpft ist und der Hauptmieter (Untervermieter) eine Mietaufhebung gegen Zahlung einer Abfindung vereinbart. Andererseits bewirkt die rechtskräftige Feststellung der Beendigung des Hauptvertrages grds. keine automatische Herausgabepflicht des Untermieters, weil die Rechtskraft der Entscheidung allein zwischen Vermieter und Mieter wirkt.

 

Hinweis

Die Erklärung des Vermieters, der Mieter könne "sich ungeachtet des befristeten Mietvertrages kurzfristig nach einer Ersatzwohnung umsehen", ist kein Angebot zum Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung, sondern der Verzicht, sich auf die Befristung des Vertrages zu berufen. Der Mieter hat damit die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung.

 

Rz. 280

Die Frist zur Annahme eines Angebots auf Vertragsentlassung bestimmt sich nach § 147 BGB. Eine Annahme nach zwei Monaten ist i.d.R. als verspätet im Sinne dieser Vorschrift anzusehen.

 

Rz. 281

Für die Mietaufhebungsvereinbarung gilt kein Formzwang, sie unterliegt auch nicht der Form, die für den Abschluss bzw. die Änderung des Vertrages maßgeblich ist. Die Mietaufhebungsvereinbarung kann also auch mündlich abgeschlossen werden.

 

Rz. 282

Gegenüber einer Kündigung hat die Mietaufhebungsvereinbarung für beide Seiten den Vorteil der größeren Rechtssicherheit und Vorhersehbarkeit, aber auch einer größeren Flexibilität. Der Beendigungszeitpunkt ist nicht durch Fristen vorgegeben, sondern kann frei bestimmt werden. Gleichzeitig können auch Abwicklungsfragen geregelt werden, entweder i.S.e. Konkretisierung oder einer Abänderung vertraglicher Regelungen. Hierbei müssen sodann die beiderseitigen Interessen berücksichtigt werden.

 

Rz. 283

Die Interessen des Vermieters sind meist die frühzeitige Gewissheit über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung, eine hohe Wahrscheinlichkeit der fristgerechten Räumung und Herausgabe und die Vermeidung von Mietausfall. Die Interessen des Mieters, der sich mit der Aufgabe der Räume grds. abgefunden hat, sind meist die flexible Beendigungsregelung, günstige Abwicklungsmodalitäten und die Vermeidung doppelter Mietzahlung.

 

Rz. 284

Neben dem Zeitpunkt der Räumungsverpflichtung sollte auch das Vertragsende geregelt we...

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