§ 17 Beendigung des Mietver... / b) Benötigen
 

Rz. 108

Dieses Tatbestandsmerkmal besteht aus zwei Elementen, nämlich aus der Nutzungsabsicht und ihrer Vernünftigkeit. Insoweit reicht jedoch nicht die bloße Angabe der vernünftigen Gründe. Vielmehr müssen sie auch (objektiv) nachvollziehbar sein. Insoweit verbietet sich eine schematische und kasuistische Betrachtungsweise, die sich an allgemeinen Plausibilitätsvorstellungen orientiert.

 

Hinweis

Es mag zwar sehr plausibel klingen, dass der mittlerweile erwachsene Sohn des Vermieters nach Abschluss seiner Berufsausbildung das Elternhaus verlassen und einen eigenen Hausstand gründen will; da es aber auch Söhne gibt, die gern noch ein paar Jahre länger zu Hause wohnen, muss der Vermieter hierzu konkret vortragen und Beweis anbieten. Der Mieter hingegen kann alles mit Nichtwissen bestreiten, und das Gericht darf nichts unterstellen, was nicht unstreitig oder bewiesen ist.

 

Rz. 109

Der Prüfung entzogen ist allerdings die Frage, ob die bisherigen Wohnverhältnisse für den Kündigenden und seine Familie "ausreichend" sind und seinen Lebensumständen entsprechen. Ein ernsthaftes Erlangungsinteresse muss gegeben sein und die begehrte Wohnung muss besser geeignet sein, als die bisherige, nach den subjektiven Vorstellungen des Vermieters. Diese Entscheidung haben die Gerichte zu respektieren und nur dahingehend zu prüfen, ob vernünftige nachvollziehbare Gründe hierfür vorliegen.

 

Rz. 110

Eindeutig vernunftswidrig sind meist nur die Fälle der Zweckverfehlung, in denen die gekündigte Wohnung dem vom Vermieter selbst formulierten Anspruch nicht gerecht wird und die Fälle objektiver Ungeeignetheit (Wohnung im 4. Obergeschoss ohne Aufzug für schwer gehbehinderte Person).

 

Rz. 111

Die Geltendmachung eines "überhöhten Wohnbedarfs" ist der Beurteilung durch die Gerichte weitgehend entzogen, da der Wohnbedarf nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen ist. Feste Richtwerte hierfür gibt es nicht.

 

Rz. 112

Die gekündigten Räume müssen vom Vermieter als Wohnung oder für untergeordnete berufliche Zwecke benötigt werden. So ist möglich, dass ein Zimmer als Arbeitszimmer genutzt werden soll. Ebenso muss eine berufliche Mitnutzung dem Wohnzweck nicht entgegenstehen, wenn diese in den Wohnbereich integriert ist und öffentlich-rechtliche Vorschriften (Zweckentfremdung von Wohnraum, baurechtliche Nutzungsänderung) nicht verletzt werden. Unproblematisch ist dies z.B. bei bestimmten Freiberuflern, die typischerweise zu Hause arbeiten (z.B. Übersetzer). Der Schwerpunkt der Nutzung muss Wohnzwecken dienen, andernfalls ist § 573 Abs. 1 BGB zu prüfen.

In Fällen, in denen sich der Vermieter entschließt, die Mietwohnung nicht nur zur Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB aber regelmäßig zu bejahen, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt.

 

Rz. 113

Der Eigenbedarf muss sich auf die ganze Wohnung des Mieters, nicht nur auf einen Teil derselben beziehen, da eine Teilkündigung grds. unzulässig ist. Eine solche soll jedoch in Ausnahmefällen nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB möglich sein, wenn dadurch die Interessen des Mieters nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

 

Rz. 114

Ob eine vorübergehende Nutzungsabsicht für nur begrenzte Zeit ausreicht, ist streitig. Eigenbedarf kann für ein Jahr ausreichen, unter Umständen auch ein ½ Jahr, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür bestehen. Bei nur gelegentlicher Nutzung wird Eigenbedarf je nach den Umständen teilweise bejaht und teilweise verneint. Es kommt auf den Einzelfall an.

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