§ 17 Beendigung des Mietver... / a) Überblick
 

Rz. 188

§ 543 Abs. 2 BGB enthält spezielle Kündigungstatbestände, welche vorrangig vor der Generalklausel des Abs. 1 zu prüfen sind. Der häufigste Kündigungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 2 BGB ist vermieterseits der wegen Zahlungsverzugs. Der Vermieter kann kündigen, wenn ihn der Verzug des Mieters zur Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bedarf, es findet grundsätzlich keine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen statt.

 

Rz. 189

Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB setzt fällige, vom Mieter laufend geschuldete Mieten voraus. Zur Miete gehört auch die Betriebskostenvorauszahlung bzw. die Betriebskostenpauschale. Mietrückstände im Sinne der Vorschrift sind auch Forderungen gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, nicht jedoch Mieterhöhungsbeträge aufgrund außergerichtlicher Einigung über Erhöhungen. Bei unvollständiger Zahlung auf die geschuldete Gesamtmiete soll der Vermieter berechtigt sein, die Leistung nach Belieben zu verrechnen. Erfasst sind nur periodisch zu zahlende Beträge, bei anderen Forderungen des Vermieters ist § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zu prüfen. Wenn durch einen entsprechenden Rückstand des Mieters ein Kündigungsrecht des Vermieters entstanden ist, kommt es darauf an, ob der Rückstand bei Zugang der Kündigung noch bestand. Ausgeschlossen ist die Kündigung allerdings, wenn der Vermieter vor Zugang (§ 130 BGB) der Kündigung (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB) vollständig befriedigt oder wirksam Aufrechnung erklärt wird. Maßgeblich ist, ob ein Kündigungstatbestand entstanden und noch nicht wieder erloschen ist.

 

Rz. 190

Bei der Wohnraummiete soll wegen der Begründungspflicht nach § 569 Abs. 4 BGB aber eine Besonderheit gelten. Reicht der aktuelle Rückstand zur Kündigung nicht aus und will sich der Vermieter auf ein (früher) einmal entstandenes Kündigungsrecht berufen, das bisher nicht erloschen ist, soll er dies im Kündigungsschreiben angeben müssen. Dies ist insoweit richtig, als nach § 569 Abs. 4 BGB die Umstände, die einen wichtigen Grund ergeben sollen, im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Beruft sich der Vermieter im Prozess, nachdem ihm vorgehalten wird, seine Kündigung sei formell unwirksam, auf einen früheren Kündigungstatbestand unter Darlegung der maßgeblichen Umstände, ist darin im Zweifel eine neue Kündigungserklärung zu sehen.

 

Rz. 191

Bei Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen sind Vorauszahlungsklauseln und/oder Rechtzeitigkeitsklauseln zu beachten und deren Wirksamkeit zu prüfen. Insbesondere formularvertragliche Rechtzeitigkeitsklauseln sind nach der neueren BGH Rechtsprechung häufig unwirksam.

 

Rz. 192

Der Verzug mit Mietzahlungen setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Dieser Aspekt spielt indes keine Rolle, solange es nur darum geht, dass der Mieter nicht leistungsfähig ist, denn für seine Leistungsfähigkeit hat er gem. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB stets einzustehen. Am Verschulden des Mieters fehlt es in der Regel nicht, wenn eine öffentliche Stelle die ausgebliebenen Mieten hätte zahlen müssen. Will der Mieter die Verschuldensvermutung widerlegen, muss er bei Erhalt von Transferzahlungen darlegen und beweisen, dass er die Leistung rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt hat. Streitig ist, ob Sozialamt bzw. Jobcenter Erfüllungsgehilfe des Mieters sind, der BGH geht davon aus, dass die Behörde nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig ist. Allerdings hat der Mieter Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift nicht zu vertreten. Das Gleiche gilt nach dem Tod des Vermieters, wenn Ungewissheit über die Rechtsnachfolge besteht. Dies kommt z.B. in Betracht, wenn im Grundbuch zwar eine Erbengemeinschaft eingetragen wird, insoweit aber ein Vorbehalt wegen eines Nießbrauchs besteht, über dessen Berechtigung noch keine Klarheit (mangels Eintragung) besteht.

 

Rz. 193

Bislang wurde häufig vertreten, dass das für den Verzug notwendige Verschulden auch dann nicht vorliegen würde, wenn sich der Mieter in einem Rechtsirrtum befindet. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn sich die Situation für den Mieter unter Abwägung aller Umstände und Einholung von Rechtsrat so darstellt, dass er ein Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrecht auch in der durchgeführten Höhe ausüben darf. Diese Auffassung ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr haltbar. Folgt der Mieter Empfehlungen eines Rechtsberaters, handelt er nur schuldlos, wenn er und der Berater sich in einem Rechtsirrtum befinden. Der Mieter muss sich das schuldhafte Verhalten des von ihm beauftragten Beraters zurechnen lassen. Denn auch der Mieter ist nach der geltenden gesetzlichen Regelung (§ 278 BGB) im Verhältnis zum Vermieter für das Verschulden derjenigen Personen verantwortlich, derer er sich i.R.d. Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten bedient; er kann ggf. bei diesen Personen Rückgriff nehmen.

 

Hinweis

Problematisch kann der Eintritt des Verzuges bei einem vo...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge