§ 17 Beendigung des Mietver... / 2. Kündigung wegen verweigerter Untervermieterlaubnis, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB
 

Rz. 262

Besondere Relevanz hat dieses Kündigungsrecht, wenn der Mieter nicht per se mit 3-monatiger Frist kündigen kann, sei es dass er einen qualifizierten Zeitmietvertrag abgeschlossen hat oder ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde.

 

Rz. 263

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis kann gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehen oder wenn – in Wohnraummietverträgen selten – die Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel getroffen wurde.

Vorrangig zu prüfen ist daher, ob der Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht und ob in der Person des Dritten ein Versagungsgrund liegt (siehe oben § 14 Rdn 31 ff.). Der Anspruch auf Erlaubniserteilung gemäß § 553 Abs. 1 BGB ist gerichtet auf die Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums, der Vermieter muss selbst noch Teile nutzen, ohne dass die Wohnung weiterhin sein Lebensmittelpunkt ist.

 

Rz. 264

Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht haben, das mit der geltenden Rechtsordnung in Einklang steht. Bei unberechtigter Versagung der Erlaubnis, kann der Mieter auf Erlaubniserteilung klagen oder kündigen.

Zu unterscheiden hiervon ist die Absicht des Mieters, die Wohnung für eigene Nutzungszwecke vollständig aufzugeben und einem anderen die Sachherrschaft allein zu überlassen. Hier findet § 553 BGB keine Anwendung. Der Mieter hat dann nur das Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung.

 

Rz. 265

Verweigert der Vermieter unberechtigt die vom Mieter begehrte Zustimmung zu einer Untervermietung der Mieträume unter Beibehaltung des vertraglichen Nutzungszwecks, kann der Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Kein Fall des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt aber vor, wenn der Vermieter bei allgemein erteilter Erlaubnis zur Untervermietung dieser im Einzelfall ohne ausreichenden Grund widerspricht. Hier kommt stattdessen die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht.

Das Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann bei der Wohnraummiete nicht formularmäßig abbedungen werden. Die vertragliche Regelung, dass die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf, beinhaltet keinen Ausschluss des Sonderkündigungsrechtes.

 

Rz. 266

§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB schafft einen Ausgleich für das Verwendungsrisiko des Mieters (§ 537 BGB). Dieser soll jedenfalls dann an einem langfristigen Mietvertrag nicht festgehalten werden, wenn ihm der Vermieter nicht die Möglichkeit geben will, die Mieträume für die Restlaufzeit des Vertrages an einen dem Vermieter zumutbaren Untermieter zu überlassen.

 

Hinweis

Es gehört zu den anwaltlichen Sorgfaltspflichten, den Mieter, der schnellstmöglich das befristete Mietverhältnis beenden will, auf diese Kündigungsmöglichkeit hinzuweisen.

 

Rz. 267

Das Kündigungsrecht besteht, wenn der Vermieter eine Untervermietung

generell ablehnt, insbesondere nach konkreter Benennung eines Untermieters
an einen konkreten Interessenten nicht erlaubt, obwohl er über dessen Person hinreichend informiert ist und Ablehnungsgründe nicht bestehen,
nur unter Bedingungen zustimmt, die im Mietvertrag keine Stütze haben.
 

Rz. 268

Unterlässt der Vermieter trotz konkreter Angaben zu dem in Aussicht genommenen Untermieter eine Antwort oder reagiert er binnen angemessener Frist nicht, gilt dies als Verweigerung der Erlaubnis.

 

Rz. 269

Weiter muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Erteilung der Erlaubnis setzten. Dazu sollen zehn Tage ausreichen. Allerdings wird teilweise auch eine Frist von mehr als zwei bis drei Wochen für erforderlich gehalten, wenn der Vermieter die Solvenz des Untermieters überprüfen möchte. Als zu kurz wird eine Woche angesehen. Auch zwei Wochen können zu kurz sein, wenn der Vermieter die Anfrage des Mieters zur weiteren Bearbeitung an seine Hausverwaltung weiterleitet und dies dem Mieter unverzüglich mitteilt. An die Stelle einer unangemessen kurzen Frist tritt die angemessene Frist. Kann der Vermieter innerhalb der angemessenen Frist keine Entscheidung treffen, muss er rechtzeitig um Verlängerung bitten. Kündigt der Mieter unmittelbar nach Ablauf einer zu kurz bemessenen Frist, so ist seine Kündigung unwirksam.

 

Rz. 270

Die Ablehnung einer abstrakt formulierten Anfrage löst regelmäßig nicht das mieterseitige Sonderkündigungsrecht des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB aus, Der Mieter sollte eine eindeutige Antwort des Vermieters verlangen, da Zweifel am Erklärungsinhalt zu Lasten des Mieters gehen.

 

Hinweis

Die Rechte des Mieters aus § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehen auch dann noch, wenn die restliche Mietzeit nur wenige Monate beträgt und der Mieter die Räume nur für diese kurze Zeit einem Dritten überlassen will oder wenn er den Vertrag bereits ordentlich gekündigt hat und noch bis zum Vertragsende untervermieten möchte. In einem solchen Fall soll das Kündigungsrecht jedoch nur entstehen, wenn der Vermieter einen konkret benannten Untermietinteressenten ablehnt, nicht schon bei Verweigerung der allgemein erbetenen Untervermieterlaubn...

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