Rz. 282
Aus dem Mietverhältnis ergeben sich ebenfalls Rechte, die mittels einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden können. In Betracht kommt hier das Betretungsrecht des Vermieters im Rahmen eines berechtigten Besichtigungsanspruchs.[419] Auch in Fällen, in denen ein Mieter den Vermieter bedroht, kann Letzterer Ansprüche auf Wohnungsüberlassung und Betretungsverbote mittels einstweiliger Verfügung durchsetzen.[420] Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung zum Gewaltschutzgesetz.[421] Bei einer Beeinträchtigung des Hausfriedens liegt nur bei einer besonderen Dringlichkeit ein Verfügungsgrund vor, wie etwa bei einer massiven Lärmbelästigung.[422]
Rz. 283
Der Vermieter kann auch seinen Anspruch auf Räumung von Wohnraum mittels einstweiliger Verfügung gem. § 940a ZPO geltend machen. Nach Absatz 1 der Vorschrift darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben (für Vermieter, Mieter oder sonstige Hausbewohner)[423] angeordnet werden. In den Fällen, in denen eine einstweilige Anordnung in einer Ehewohnungssache (§ 200 Abs. 1, § 49 FamFG) oder in einer Gewaltschutzsache (§ 214 FamFG) für Ansprüche nach §§ 1361b, 1568a BGB, § 14 LPartG oder §§ 1, 2 GewSchG gegen Ehepartner, Lebenspartner, Lebensgefährten oder gegen Mitbewohner, mit denen ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt geführt wird, in Betracht kommt, scheidet eine Anwendung von § 940a Abs. 1 ZPO jedoch aus.[424] § 940a ZPO ist nicht analog auf die Räumung von Geschäftsräumen anzuwenden.[425] Hier gilt vielmehr § 940 ZPO.[426]
Rz. 284
Der Vermieter kann dem Mieter einen unangemessenen Gebrauch der Mietsache ebenfalls durch einstweilige Verfügung verbieten lassen. Das gilt auch, wenn der unangemessene Gebrauch erst beabsichtigt ist.[427] Anerkannt ist dies bei gewerblicher Nutzung einer Wohnung als Kindertagesstätte,[428] bei Missbrauch von Wohnungsfenstern zur Wahlwerbung oder zur politischen Meinungsäußerung[429] oder bei Untervermietung von Wohnungen zur Unterbringung von Asylbewerbern.[430]
Rz. 285
Des Weiteren kann sich insbesondere im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrages für den Vermieter ein berechtigtes Interesse daran ergeben, dass der Mieter die vermieteten Räume auch entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag nutzt. Stehen gewerbliche Objekte nämlich über längere Zeit leer, kann sich dies auf die Möglichkeit einer späteren Vermietung sehr nachteilig auswirken, insbesondere die spätere Miete oder den Kaufpreis verringern. Eine entsprechende Betriebspflicht des Mieters besteht jedoch nur dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.[431] Eine Betriebspflicht für Gewerberäume (z.B. Ladenlokale, Einkaufszentren oder Hotels) kann durch einstweilige Verfügung durchgesetzt werden, wenn ein Verfügungsgrund vorliegt, der in mehr als nur der Vertragsverletzung besteht.[432]
Rz. 286
Des Weiteren kann der Vermieter zur Sicherung seines Vermieterpfandrechts dem Mieter mittels einstweiliger Verfügung verbieten lassen, die dem Vermieterpfandrecht unterfallenden Gegenstände aus der Wohnung fortzuschaffen.[433] Im Rahmen des Verfügungsgrundes muss der Vermieter glaubhaft machen, dass sein Anspruch aus dem Vermieterpfandrecht gefährdet ist.[434]
Rz. 287
Der Mieter kann ebenfalls seine Rechte gegen den Vermieter mittels einstweiliger Verfügung durchsetzen.[435] Das gilt insbesondere, wenn der Vermieter unberechtigterweise das Türschloss in der Wohnungstür der vermieteten Wohnung ausgetauscht hat[436] oder wenn die Versorgung mit Wasser, Strom oder Heizung betroffen ist, die der Vermieter eigenmächtig abgestellt hat,[437] die wegen einer Betriebsstörung ausgefallen ist[438] oder die von anderen Hausbewohnern gestört wird.[439] Darüber hinaus kann der Mieter sich zur Abwehr von Besitzstörungen – etwa durch bauliche Maßnahmen – grundsätzlich der einstweiligen Verfügung bedienen.[440]
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