§ 16 Mietsicherheit / VI. Vermieterpfandrecht und Räumungszwangsvollstreckung ("Berliner Räumung")
 

Rz. 75

Einen Mieter, der sich in Zahlungsverzug befindet oder sich sonst in erheblicher Weise vertragswidrig verhalten hat, zu räumen, kostet regelmäßig Zeit und Geld. Schon das Klageverfahren zur Erwirkung des Vollstreckungs(Räumungs-)titels ist teuer. Denn der Streitwert bemisst sich gem. § 41 GKG sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerberaummietverhältnissen i.d.R. nach der Jahres-Nettomiete. Eine Ausnahme besteht dann, wenn zwischen den Parteien eine kürzere Zeit streitig ist. Dieser Fall bildet aber v.a. bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Ausnahme. Ist das Verfahren endlich beendet und die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungstitels ausgestellt, kommt meist erst die größte Kostenposition auf den Vermieter zu, nämlich der vom Gerichtsvollzieher geforderte Räumungskostenvorschuss. Bei Wohnungen verlangen die Gerichtsvollzieher – je nach Wohlfläche – regelmäßig zwischen 3.000 und 5.000 EUR.

 

Rz. 76

Die Zahlung dieses Vorschusses kann der Vermieter durch das Berufen auf das Vermieterpfandrecht umgehen, weil der Gerichtsvollzieher nicht prüfen darf, ob die materiell-rechtlichen Voraussetzungen dafür vorliegen, sondern den entsprechenden Anordnungen des Gläubigers/Vermieters Folge leisten muss. Dazu muss der Vermieter die Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe gem. § 885 ZPO beschränken und hinsichtlich des Inventars das Vermieterpfandrecht geltend machen. Dann hat der Gerichtsvollzieher den Vermieter nur noch in den Besitz der Mietsache einzuweisen. Dies geschieht durch Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder durch den Austausch des Wohnungstürschlosses. Mit dem Gerichtsvollzieher ist nur noch zu klären, wer den Schlüsseldienst für den Fall beauftragt, dass der Schuldner nicht anwesend ist.

 

Rz. 77

Die Ausübung des – umfassenden – Vermieterpfandrechts durch den Vermieter schon während des Räumungsprozesses hindert indes die Durchsetzung des Räumungsanspruchs. Denn zur Räumung müsste der Mieter die Mietsache leer räumen. Das ist ihm aber gerade untersagt, § 289 StGB. Hat der Vermieter also z.B. fristlos wegen Zahlungsverzuges gekündigt, ist eine Räumungsklage abzuweisen, wenn er gleichzeitig sein Vermieterpfandrecht (ohne Beschränkung) geltend gemacht hat. Der Vermieter kann allerdings das Vermieterpfandrecht auf einige wertvolle bzw. gut verwertbare Gegenstände beschränken. Diese Einschränkung muss bei der Formulierung des Räumungsanspruches deutlich gemacht werden. Das Gleiche gilt natürlich für den Vollstreckungsauftrag. Denn ist das Vermieterpfandrecht ausgeübt, kommt eine Räumungsvollstreckung nicht mehr in Betracht.

 

Rz. 78

§ 885a ZPO lautet:

Zitat

"(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt werden."

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§ 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.“

 

Rz. 79

Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.5.2013 hat der Gesetzgeber in § 885a ZPO eine gesetzliche Grundlage für die sog. "Berliner Räumung" geschaffen und das Räumungsverfahren konkret ausgestaltet, indem u.a. die Verwahrungspflicht gesetzlich geregelt und eine Haftungserleichterung des Vermieters eingeführt wurde. Der Vermieter haftet bei Verletzung seiner Aufbewahrungspflichten nur noch bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit). Nach ursprünglicher Rechtsprechung des BGH haftete der Vermieter bei Verletzung der vorgenannten Pflicht nach §§ 280 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB (und damit auch bei einfacher Fahrlässigkeit). Der Gesetzgeber begründet die eingetretene Haftungserleichterung mit einer Parallele zu § 300 BGB: Die Situation des Vermieters, der trotz Mitteilung des Räumungstermins eine ungeräumte Woh...

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