§ 16 Mietsicherheit / IV. Selbsthilferecht des Vermieters
 

Rz. 62

§ 562b BGB lautet:

Zitat

"(1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in seinen Besitz nehmen."

(2) Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.“

Versucht der Mieter Gegenstände, welche dem Vermieterpfandrecht unterliegen, aus dem Mietobjekt zu entfernen, räumt § 562b Abs. 1 BGB dem Vermieter das Recht ein, auch ohne Anrufen der Gerichte die Entfernung zu verhindern, sofern er auch der Entfernung widersprechen dürfte.

 

Rz. 63

Dieses gesetzlich normierte Selbsthilferecht berechtigt den Vermieter aber nicht, nach Ausübung des Vermieterpfandrechts die Mieträume mit einem neuen Schloss zu versehen, um ein Entfernen der dem Pfandrecht unterworfenen Gegenstände zu verhindern. Dies ist grundsätzlich nicht erlaubt, weil darin eine verbotene Eigenmacht liegt, § 858 BGB, und auch Straftatbestände erfüllt sein können. In Betracht kommen insoweit die §§ 123, 240, 253 StGB. Da der Vermieter bei der Durchsetzung des Vermieterpfandrechts den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat, ist Gewaltanwendung, auch in Form einer Schlossauswechslung, lediglich als ultima ratio zulässig.

 

Rz. 64

Hat der Vermieter sein Vermieterpfandrecht ausgeübt, muss er sich in regelmäßigen Abständen davon überzeugen, dass sich die gepfändeten Gegenstände noch in den Mieträumen befinden und der Mieter oder Dritte nicht versuchen, die Gegenstände zu entfernen. Beobachtet der Vermieter ein solches Verhalten, ist er zunächst auf den Widerspruch gegen die Entfernung verwiesen. Erst wenn sämtliche begründeten Zweifel am Pfandrecht des Vermieters beseitigt sind und der Mieter oder Dritte versuchen, die Gegenstände trotz des Widerspruchs des Mandanten zu entfernen, ist ein Auswechseln der Schlösser oder eine andere wirksame Maßnahme erlaubt. Will der Mieter das Objekt weiternutzen, muss natürlich dafür gesorgt werden, dass er Zutritt hat. Bei Wohnraum ist dies praktisch unmöglich, solange kein Räumungstitel vorliegt.

 

Rz. 65

Zur Verhinderung der Wegschaffung des Pfandobjekts vom Grundstück dürfen grundsätzlich alle Mittel eingesetzt werden, die diesem Zweck dienen. Dieses bedarf stets einer Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Zum Einsatz körperlicher Gewalt kann nur als ultima ratio gegriffen werden, insbesondere ist bei allen Maßnahmen der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechend § 230 Abs. 1 BGB zu beachten. Damit dürfen in jeweils abgestufter Intensität nur diejenigen Mittel eingesetzt werden, die zur Erreichung des Ziels ausreichend, aber auch erforderlich sind.

 

Rz. 66

Nimmt der Vermieter die Sachen in Besitz, übernimmt er zugleich die Obhutspflicht für diese Gegenstände, sodass er u.U. für Beschädigungen beim Abtransport oder der Aufbewahrung haftet.

 

Rz. 67

Hat der Mieter erst die Entfernung von gepfändeten Gegenständen ernsthaft angekündigt, kann der Vermieter auch auf Unterlassung klagen, § 1004 BGB. Eine ernsthafte Ankündigung kann u.U. auch darin gesehen werden, dass der Mieter den Bestand des Vermieterpfandrechts bestreitet.

 

Rz. 68

Bei besonderer Dringlichkeit kommt auch der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

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