§ 16 Mietsicherheit / I. Inhalt und Form
 

Rz. 34

Die Stellung von Bürgschaften findet überwiegend bei Gewerbemietverhältnissen statt, gewinnt allerdings auch für Wohnraummietverhältnisse zunehmend an Bedeutung. Für die Bürgschaft gilt das Schriftformerfordernis des § 766 BGB. Aus der Bürgschaftsurkunde müssen sich Gläubiger und Hauptschuldner, Grund und Höhe der verbürgten Forderung sowie schließlich der Wille, für eine fremde Schuld einzustehen, ergeben. Der Umfang der Bürgschaft muss hinreichend bestimmbar sein. Es reicht aus, wenn eine Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Vertrag übernommen wird. Bei diesem Umfang haftet der Bürge auch für die Kosten eines Räumungsrechtsstreits einschließlich der Kosten der Zwangsvollstreckung.

Unklarheiten in der Bürgschaftsabrede gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters.

Die Übernahme einer Bürgschaft oder Mithaftung für die Verbindlichkeiten eines Dritten kann nach der Rechtsprechung des BGH nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn zwischen der übernommenen Zahlungsverpflichtung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Dritten ein grobes Missverhältnis besteht und weitere dem Gläubiger zurechenbare Umstände vorliegen, aufgrund derer eine Mithaftung sittenwidrig erscheint. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum werden diese Voraussetzungen allerdings regelmäßig nicht gegeben sein.

 

Rz. 35

Bei unbefristeten Mietverhältnissen und unbefristeten Bürgschaften gilt zu berücksichtigen, dass der Bürge nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonders wichtiger Umstände die Bürgschaft kündigen kann. Dessen Haftung beschränkt sich dann auf die bis zur Kündigung entstandene Hauptschuld. Auch eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters als Hauptschuldner kann ein wichtiger Grund für eine Bürgschaftskündigung darstellen.

Die Rechtsprechung verlangt allerdings für die Kündigung eine angemessene Frist, damit sich Hauptschuldner und Gläubiger auf die veränderte Situation einstellen können. Die Auffassungen über die Dauer einer angemessenen Frist gehen auseinander.

 

Rz. 36

Wird ein zunächst befristeter Mietvertrag einvernehmlich verlängert, haftet der Bürge grundsätzlich nicht für die nach der Befristung entstehenden weiteren Verbindlichkeiten – es sei denn, der Bürge hatte mit der Verlängerung zu rechnen, z.B. weil dem Mieter ein Optionsrecht zustand.

 

Rz. 37

Einigen sich die Mietvertragsparteien nach erfolgter wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses (etwa durch eine Kündigung) auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (etwa durch "Rücknahme" der Kündigung), erlischt die für den Mietvertrag erteilte Bürgschaft. Die einvernehmliche Vertragsfortsetzung führt zur Begründung eines neuen – ungesicherten – Mietverhältnisses.

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