§ 15 Gewährleistungsrechte ... / II. Vertragliche Haftungsbeschränkungen
 

Rz. 81

§ 536 Abs. 4 BGB bestimmt, dass bei einem Wohnraummietverhältnis eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung (von der in dieser Vorschrift geregelten Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängel sowie bei einer zugesicherten Eigenschaft) unwirksam ist. Unwirksam sind jeder Ausschluss und jede Beschränkung des Minderungsrechts. Dieses gilt auch für Vereinbarungen, die sich nur mittelbar auf das Minderungsrecht auswirken.

Deshalb verstößt eine Vereinbarung über einen Aufrechnungsausschluss gegen § 536 Abs. 4 BGB. Das Gleiche gilt für eine Vereinbarung, wonach die Aufrechnung auf 25 % der monatlich zu zahlenden Miete beschränkt ist.

Auch eine vertraglich vereinbarte Verzögerung des Beginns der Minderungsbefugnis, weil der Mieter die Minderungsabsicht vor der Ausübung erst anzeigen muss, ist unwirksam.

Auch ein formularvertraglicher Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts verstößt gegen § 309 Nr. 2 lit. a BGB. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss kommt in der Praxis des Wohnraummietrechts nicht vor.

Aus der Regelung des § 536 Abs. 4 BGB wird gefolgert, dass auch Klauseln, die nicht ausdrücklich das Minderungsrecht ausschließen, jedoch dieses Recht beschränken, oder die Geltendmachung erschweren, unwirksam sind.

 

Rz. 82

Zulässig sind allenfalls Vereinbarungen, in denen der Mieter einen konkreten Mietmangel nicht zum Anlass einer Minderung nimmt. Ebenfalls ist es nicht zu beanstanden, wenn sich die Mietvertragsparteien im Hinblick auf einen konkreten Mangel auf einen bestimmten Minderungsbetrag verständigen. Ebenso wenig zu beanstanden ist eine Vereinbarung, mit welcher die Minderung wegen eines konkreten, bei Vertragsschluss bereits vorhandenen Mietmangels ausgeschlossen wird.

 

Rz. 83

Die Haftung des Vermieters für anfängliche Rechtsmängel sowie für die rechtzeitige Überlassung der Wohnung kann nicht wirksam ausgeschlossen werden.

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