§ 15 Gewährleistungsrechte ... / II. Ermittlung der Sollbeschaffenheit
 

Rz. 7

Ein (Sach)Mangel i.S.d. § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen ("Ist-")Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten ("Soll-")Zustand. Der Sollzustand unterliegt der Disposition der Mietvertragsparteien. Sie bestimmen, wie die Mietsache zu sein hat. Damit ist also nicht maßgebend, ob die Mietsache für den Mietzweck generell (noch) geeignet ist.""""

Entscheidend sind damit nicht objektive Standards, sondern die subjektive Vereinbarung der Mietvertragsparteien (subjektiver Mangelbegriff). Demzufolge eröffnet sich die Möglichkeit, dass eine Mietsache mit gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelfrei und in einem anderen mängelbehaftet ist.

Der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache bestimmt sich also in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Allerdings setzt auch eine konkludente Vereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Erforderlich ist, dass der Mieter den Vermieter seine Gebrauchsanforderungen zur Kenntnis bringt und dieser darauf zustimmend reagiert. Demgegenüber genügt es nicht, dass der Mieter eine einseitig gebliebene Vorstellung über den vertragsgemäßen Gebrauch hat, auch wenn diese dem Vermieter bekannt ist.

 

Rz. 8

Fehlen Vereinbarungen der Parteien zum "Soll"-Zustand, kann die Beschaffenheitsabrede über die Verkehrsanschauung durch die maßgeblichen technischen Normen zu ergänzen sein. Technische Normen, insbesondere DIN-Normen, sind keine Rechtsnormen. Bei ihnen handelt es sich um allgemeine, private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Die Nichteinhaltung einer DIN-Norm bedeutet nicht zwingend einen Mangel der Mietsache. Der Mieter kann nur den Standard erwarten, der bei vergleichbaren Objekten üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist nach Auffassung des BGH jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

 

Rz. 9

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, welche Rechtsfolgen sich bei einer nachteiligen Veränderung der Mietsache oder des Wohnumfeldes nach Vertragsschluss ergeben:

Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist der beiden Mietvertragsparteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger "Umweltbedingungen" übernehmen will. Damit ist darauf abzustellen, welche Regelung die Parteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung sowie die dadurch verursachte erhöhte Lärmbelastung bewusst gewesen wäre. Nach Auffassung des BGH ist deshalb bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrundeliegende Risikoverteilung zu berücksichtigen. Demzufolge sind nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen grundsätzlich nicht als Mangel zu bewerten, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss: "Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil".

 

Rz. 10

Diese Rechtsprechung beansprucht darüber hinaus Geltung auch für Immissionen durch eine Großbaustelle. Bei Lärmbelästigungen durch Baustellen ist ferner von Relevanz, ob das Bauunternehmen die nach § 22 Abs. 1 BImSchG vorgesehenen Schutzmaßnahmen beachtet hat. Für den Ausgleichsanspruch des Eigentümers in Geld bei unzumutbar hohen Lärmbeeinträchtigungen ist unter Berücksichtigung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB abzuleiten, dass die Miete entsprechend der Höhe des Ausgleichsbetrages gemindert ist.

 

Rz. 11

Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt. Der geschuldete Standard der Mietsache ist durch Auslegung zu ermitteln. Mangels konkreter Absprachen der Parteien ist dabei regelmäßig auf den Standard bei Vertragsschluss abzustellen. Bei einem nicht sanierten Altbau kann nicht dieselbe Ausstattung erwartet werden wie bei einem Neubau. Sind also die für die Beschaffenheit der Mietsache bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Standards und technischen Regelwerke eing...

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