§ 15 Gewährleistungsrechte ... / A. Mangel der Mietsache
 

Rz. 1

Die zentrale Norm der Gewährleistungsrechte des Mieters ist in § 536 BGB verortet. Die Vorschrift lautet:

Zitat

"(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 dient.

(2) Abs. 1 S. 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Die Vorschrift definiert, wann ein Mietmangel vorliegt und regelt dessen Rechtsfolge, nämlich die Reduzierung der Miete. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete konkret angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache.

§ 536 BGB ist wie die übrigen mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften grundsätzlich erst nach Übergabe der Mietsache anwendbar. Vor ihrer Überlassung gelten grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen.

I. Arten von Mängeln

 

Rz. 2

Die Beeinträchtigung kann auf einem Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB), auf dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2 BGB) oder auf einem Rechtsmangel (§ 536 Abs. 3 BGB) beruhen.

 

Rz. 3

Häufig bilden Baumängel Fehler in der Beschaffenheit des Gebäudes – zumindest, wenn sie sich in optischer oder funktionaler Hinsicht einschränkend auf den Mietgebrauch auswirken. Beispielhaft zu nennen sind Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmel und Spak oder eine mangelhafte Schalldämmung. Auch Baumaßnahmen im Haus oder am Haus können einen Zustandsmangel darstellen, wenn der Mieter durch Lärm oder Schmutz beeinträchtigt wird.

Selbst Baumaßnahmen in der Nachbarschaft können den Mietgebrauch beeinträchtigen.

 

Rz. 4

Ein Sachmangel kann weiter begründet sein in den tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnissen der Mietsache (sog. Umfeldmängel):

Umwelteinflüsse können einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausüben. Die Gebrauchstauglichkeit muss jedoch objektiv unmittelbar beeinträchtigt werden. Angesprochen sind damit die Verhältnisse, die nach der vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung für den vertragsgemäßen Gebrauch bestimmend sind. Die Unmittelbarkeit fehlt namentlich bei solchen Umständen, die außerhalb der Sphäre der Mietvertragsparteien liegen. Zu nennen sind zwar mögliche, aber bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbare oder mangels Anhaltspunkten nicht zu erwartende Verhalten und Einwirkungen Dritter oder Natureinwirkungen. Eine erhöhte Verkehrslärmbelastung aufgrund von Straßenbauarbeiten stellt jedenfalls dann keinen Mangel dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. Auch lediglich mittelbare Beeinträchtigungen rechtfertigen nicht zur Mietminderung. Zu ihnen gehören solche Umstände, die zwar für die Attraktivität der Umgebung von Bedeutung sind, aber keinen unmittelbaren Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache haben.

 

Rz. 5

Zu den rechtlichen Verhältnissen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen, zählen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen. Sie stellen dann einen Sachmangel dar, soweit sie auf die Art, Lage oder Beschaffenheit der Mietsache und nicht auf den persönlichen oder betrieblichen Verhältnissen des Mieters beruhen. Voraussetzung ist überdies, dass die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen den Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch beschränken. Dieses ist erst dann der Fall, wenn die Behörde die Nutzung der Mietsache schon rechtswirksam und unanfechtbar untersagt hat. Es ist dem Mieter zuzumuten, die behördlichen Anordnungen zu überprüfen.

Eine öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkung begründet erst dann einen Mangel, wenn die zuständige Behörde die Nutzung der Mietsache untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten konkret zu erwarten ist.

Demgegenüber bleibt die Mietsache mangelfrei, so lange die Behörde den (formell) vorschriftswidrigen Gebrauch duldet.

 

Rz. 6

Optische oder dekorative Mängel können den Mietgebrauch beeinträchtigen und einen Sachmangel begründen. Beispielhaft genannt sei die Beschaffenheit des Treppenhauses oder d...

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