§ 15 Gewährleistungsrechte ... / 3. Umfang des Schadensersatzes
 

Rz. 67

Der Mieter hat ein Wahlrecht zwischen Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB) und Aufwendungsersatz (§ 284 BGB).

Beim Schadensersatzanspruch hat der Mieter einen Anspruch auf Ersatz seines Interesses an der Erfüllung des gesamten Mietvertrages (positives Interesse). Dieses Interesse ist nach der Differenzmethode durch einen rechnerischen Vergleich der durch das schädigende Ereignis eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne dieses Ereignis ergeben hätte, zu ermitteln.

Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache und der Mangelfolgen. Überdies hat er einen Anspruch auf Ersatz seiner Gesundheits- und Sachschäden sowie seiner Vermögenseinbußen. Bei verschuldeten Schäden kann der Mieter darüber hinaus Schmerzensgeld einfordern.

 

Rz. 68

Der Aufwendungsersatz nach § 284 BGB ist beschränkt auf diejenigen Aufwendungen, die der Mieter im Vertrauen auf die Vertragserfüllung gemacht hat und billigerweise machen durfte. Dieser Aufwendungsersatzanspruch entfällt, wenn die Aufwendungen auch bei der Vertragserfüllung ihren Zweck nicht erreicht hätten.

 

Rz. 69

Der Aufwendungsersatzanspruch kann alternativ (nicht kumulativ) zum Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden. Die durch § 284 BGB geforderte Alternativität gilt allerdings nur, wenn der Mieter für denselben Schadenskomplex gleichzeitig Schadensersatz- und Aufwendungsersatz geltend machen will. Etwas anderes gilt wiederum dann, wenn unterschiedliche Schadenskomplexe in Frage stehen: Werden beispielsweise die Einrichtungsgegenstände des Mieters aufgrund eines Mangels der Mietsache beschädigt und kündigt der Mieter deshalb das Mietverhältnis, so kann er nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz für den Sachschaden und nach § 284 BGB die Maklerkosten (für die alte Wohnung) als Aufwendungsersatz verlangen.

Erstattungsfähig sind die nutzlosen (frustrierten) Aufwendungen, z.B. nutzlos aufgewendete Maklerkosten, Investitionen zur Herrichtung der Wohnräume und eigene Arbeitsleistungen.

Auch im Rahmen des Aufwendungsersatzanspruchs ist ein Mitverschulden des Mieters zu berücksichtigen.

 

Rz. 70

Der Mieter ist nach den allgemeinen Regeln für die tatsächlichen Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs darlegungs- und beweisbelastet. Der Mieter muss den Mangel oder die Pflichtverletzung des Vermieters, deren Ursächlichkeit für den Schaden und dessen Verschulden beweisen.

Allerdings können dem Mieter Beweiserleichterungen zukommen:

Liegt die Ursache des Schadens im Bereich der vom Mieter genutzten Räume, spricht eine Vermutung dafür, dass der Schaden vom Vermieter verursacht und verschuldet worden ist (Verteilung der Beweislast nach Gefahrenkreisen). Allerdings kann sich der Vermieter entlasten. Gelingt ihm dieser Belastungsbeweis nicht, so muss er für den Schaden einstehen.
Tritt der Schaden im Zusammenhang mit der Durchführung von Bauarbeiten ein, wird vermutet, dass die Erfüllungsgehilfen des Vermieters den Schaden zu vertreten haben.

Stellt das Schadensereignis nach allgemeiner Lebenserfahrung eine typische Folge der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar, wird nach den Grundsätzen vom Beweis des ersten Anscheins die Ursächlichkeit einer Pflichtverletzung durch den Vermieter vermutet.

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