§ 14 Das Recht des Mieters ... / a) Ausgangslage
 

Rz. 61

Die Vorschrift des § 554a BGB bildet von dem Grundsatz, dass der Vermieter bei seiner Entscheidung über die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung unter anderem die Belange anderer Mieter, das Willkürverbot sowie die Interessen des Mieters zu berücksichtigen hat, keine Ausnahme. Durch die zum 1.9.2001 eingeführte Regelung sollen aber gerade ältere Menschen, für die ein Umbau wegen einer altersbedingten Gebrechlichkeit wichtig werden kann, um in der angestammten Wohnung bleiben zu können, ermutigt werden, in eine, ggf. auch gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter über behindertengerechte Einrichtungen einzutreten.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte mit der neuen Vorschrift die bestehende Rechtslage nicht verändert, sondern nur verdeutlich werden. Daher behalten bei baulichen Veränderungen durch den Mieter die bisherigen und vorstehend aufgezeigten Grundsätze zur Mietermodernisierung Gültigkeit. Dies folgt nicht zuletzt daraus, dass der Mieter durch § 554a BGB nicht schlechter gestellt werden sollte, als er bereits nach allgemeinem Vertragsrecht ohne diese spezielle Vorschrift stehen würde. Sofern Ansprüche des Mieters auf (bauliche) Veränderungen der Mietsache ihre Berechtigung im mietvertragsgemäßen Gebrauch haben, geht § 535 BGB als maßgebliche Anspruchsgrundlage § 554a BGB vor (vgl. dazu die obigen Ausführungen).

 

Rz. 62

Ausgangspunkt der gesetzlichen Regelung ist die Treppenlift-Entscheidung des BVerfG. Danach wird das durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG ebenfalls geschützte Besitzrecht des Mieters verletzt, wenn bei der ablehnenden Entscheidung über die Zulässigkeit baulicher Veränderungen allein auf die Belange des Vermieters abgestellt wird. Die Interessen des Mieters sind insbes. auf einen ungehinderten Zugang, der auch für einen (zulässigerweise aufgenommenen) Mitbewohner reklamiert werden kann, gerichtet. Grds. unterliegt zwar die bauliche Gestaltung der allen Mietern dienenden Gemeinschaftsanlagen der alleinigen Entscheidungsbefugnis des Vermieters. Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf, kann es dem Vermieter jedoch z.B. gebieten, dem Mieter die Erlaubnis zur Installation eines Behindertenliftes im Treppenhaus zu erteilen, wenn der Lebensgefährte des Mieters nur so ungehindert Zugang zur Wohnung hat, obwohl der Einbau möglicherweise zu Nachteilen für andere Mieter (Verengung der Fluchtwege) führt.

 

Rz. 63

§ 554a BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung, womit die vorherige Zustimmung, mithin die Einwilligung des Vermieters zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen gemeint ist. Der Mieter darf nicht durch einseitiges Tätigwerden die Vermieterinteressen umgehen und vollendete Tatsachen schaffen, insbesondere muss der Vermieter vor Beginn der baulichen Maßnahmen prüfen können, ob das Mieteranliegen berechtigt ist und ob gewichtige Interessen der Maßnahmen entgegenstehen. Vor diesem Hintergrund hängt die Frage der Zustimmung für eine Umbaumaßnahme durch den Vermieter von einer umfassenden Abwägung zwischen den durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG geschützten Interessen des Mieters und dem nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundrechtlich geschützten Interesse des Vermieters ab. Daneben sind die Interessen der anderen Mieter angemessen zu berücksichtigen, § 554a Abs. 1 Satz 3 BGB. Ebenfalls berücksichtigt werden muss, dass das Bundesverfassungsgericht den Besitz des Mieters an der Wohnung als Eigentum im Sinne des Art. 14 GG ansieht.

 

Rz. 64

Die Interessenabwägung muss sich an allen generellen und im konkreten Einzelfall erheblichen Umständen orientieren, insbes. an Art, Dauer (Heilungschancen?), Schwere der Behinderung, Umfang und Erforderlichkeit der Maßnahme, Dauer der Bauzeit, Möglichkeit des Rückbaus, bauordnungsrechtlicher Genehmigungsfähigkeit, Beeinträchtigungen der Mitmieter während der Bauzeit, Einschränkungen durch die Maßnahme selbst sowie möglichen Haftungsrisiken des Vermieters, etwa aufgrund der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht. Daneben kann – letztlich aufgrund Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes aus Art. 20 Abs. 3 GG berücksichtigt werden, ob durch Auflagen an den Mieter, wie etwa den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, mögliche Nachteile für den Vermieter gemildert werden können, sodass sie insgesamt zur Zulässigkeit der Umbaumaßnahme führt.

 

Hinweis

Der Vermieter kann seine Zustimmung zu der konkreten Maßnahme im Ergebnis also nur dann verweigern, wenn die Interessenabwägung dazu führt, dass sein Interesse an der Beibehaltung des unveränderten Zustandes der Wohnung oder des Hauses das Interesse des Mieters an einem Umbau überwiegt. Je schwerer der bauliche Eingriff des Mieters ist, desto stärker gehen die Belange des Vermieters in die Interessenabwägung ein. Umgekehrt ist dem Interesse des Mieters stärker Rechnung zu tragen, je weniger der Vermieter an berechtigten Einwänden geltend machen kann.

 

Rz. 65

Den Anspruch auf Zustimmung kann de...

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