§ 14 Das Recht des Mieters ... / 1. Der Grundtatbestand des § 540 BGB
 

Rz. 32

Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zur vermieten. Dabei umfasst § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB jedwede Gebrauchsüberlassung, gleichgültig auf welcher Vertragsgrundlage sie beruht (Miete, Leihe, Abtretung der Mieterrechte) oder ob diese aufgrund eines rein tatsächlichen Tuns oder Duldens erfolgt. Da die Dauer der Gebrauchsüberlassung in der Regel keine Rolle spielt, ist auch die kurzfristige Überlassung der Mietwohnung an (Medizin-)Touristen oder Geschäftsleute vertragswidrig.

Nach heute h.M. gilt dieser Grundsatz für jede auf eine gewisse Dauer angelegte Gebrauchsüberlassung, auch wenn diese nur den unselbstständigen Mitgebrauch der Mietsache (z.B. Aufnahme eines Lebensgefährten) betrifft. Der Mieter darf daher Dritte grds. nur mit Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die gemieteten Räume aufnehmen, unabhängig davon, ob er ihnen das gesamte Mietobjekt, einen Teil zum selbstständigen Gebrauch überlässt oder den unselbstständigen Mietgebrauch gestattet.

 

Rz. 33

Ausnahmsweise benötigt der Mieter keine Erlaubnis, wenn er nächste Familienangehörige, zum Haushalt gehörende Bedienstete oder Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, in die Wohnung aufnehmen will; diese Personen sollen nicht Dritte i.S.d. Vorschrift sein. Gleiches gilt für die Aufnahme solcher Personen, die kein eigenständiges Besitzrecht haben, wie beispielsweise die Besucher eines Wohnungsmieters. Die Aufnahme dieses Personenkreises gehört nach allgemeiner Auffassung zum vertragsgemäßen Mietgebrauch, so dass eine Genehmigung des Vermieters entbehrlich ist.

 

Beispiele:

Ehepartner, gemeinsame Kinder, Stiefkinder des Ehepartners, u.U. Enkel. Streitig ist dagegen, ob die Schwester des Mieters, sein Bruder, seine Eltern, seine Schwiegermutter, sein Schwiegersohn, seine Schwiegertochter, seine Schwägerin oder sein Schwager, sein Stiefsohn, der Verlobte seiner Tochter oder der Freund der Tochter als Dritte angesehen werden können.

 

Rz. 34

Als Dritter kann nicht der Lebenspartner i.S.v. § 1 LPartG angesehen werden. Wird eine Lebenspartnerschaft nach § 1 Abs. 1 LPartG begründet, gilt der Lebenspartner als Familienangehöriger des anderen Lebenspartners (§ 11 LPartG). Da die Verwandten des Lebenspartners als mit dem anderen Lebenspartner verschwägert i.S.d. § 1590 BGB gelten (§ 11 LPartG), sind die für die bisherigen verschwägerten Personen aufgestellten Kriterien hier entsprechend anwendbar.

 

Rz. 35

Bei dem Lebensgefährten des Mieters handelt es sich allerdings um einen Dritten i.S.d. §§ 540, 553 BGB. Denn gerade wegen der weitreichenden Konsequenzen der Bildung einer Lebensgemeinschaft in der Wohnung (z.B. § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB) muss der Vermieter über die Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt begründen wollen, informiert werden. Allerdings werden an das berechtigte Interesse nach § 553 BGB keine hohen Anforderungen gestellt.

 

Rz. 36

Zur Prüfung, ob er seine Einwilligung erteilen kann, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter ihm den Untermietinteressenten benennt und – auf Nachfrage – nähere Angaben zur Person macht. Der Vermieter muss ermitteln können, ob der potenzielle Untermieter z.B. als streitsüchtig bekannt ist, also ein wichtiger Grund in seiner Person (sog. Personenbezogene Gründe) vorliegt. Der Mieter ist weiter verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben. Außerdem muss der Mieter die Gründe für die Untervermietung mitteilen und darlegen, dass diese erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Eine Pflicht zur Vorlage des Untermietvertrages besteht nach h.M. ebensowenig wie eine Pflicht zur Auskunftserteilung über die Höhe des Untermietzinses. Seine Einwilligung zur beantragten Untervermietung kann der Vermieter ohne nachteilige Folgen grds. nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

 

Rz. 37

Wird die Erlaubnis ohne wichtigen Grund verweigert, kann der Mieter den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB. In der Praxis hat dieses Kündigungsrecht in der Vergangenheit an Relevanz in den Fällen gewonnen, in denen der Mieter die vorzeitige Entlassung aus einem befristeten Mietvertrag oder die Abkürzung einer langen Kündigungsfrist begehrte. Für den Anwalt kann die Nichtbeachtung dieser Kündigungsmöglichkeit in den genannten Fällen zur Anwaltshaftung führen.

 

Hinweis

Bei der Herbeiführung der Voraussetzungen des Kündigungsrechts sollte die Möglichkeit bedacht werden, dass dem Schweigen des Vermieters auf eine Anfrage des Mieters ein Erklärungswert i.S.e. Verweigerung beigemessen werden kann, wenn sich daraus eine generelle Haltung des Vermieters zur Untervermietung ableiten lässt. Reagiert der Vermieter im Einzelfall nicht auf eine solche Anfrage, muss geprüft werden, ob dem Schweigen der Erklärungswert einer Verweigerung zukommt.

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