§ 14 Das Recht des Mieters ... / 1. Allgemeines
 

Rz. 53

Das Interesse des Mieters, die Mietsache zu verschönern oder zu modernisieren, kommt in vielfältiger Form vor. Das Gesetz regelt dazu grds. keine generelle Anspruchsgrundlage. In § 552 BGB ist lediglich festgelegt, dass der Vermieter grds. ausgleichspflichtig ist, wenn der Mieter geschaffene Einrichtungen auch nach dessen Auszug in der Wohnung zurücklassen soll. Des Weiteren regelt das Gesetz in §§ 555a bis 555d BGB nur eine “Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen und Instandhaltungen durch den Vermieter. Liegen die Voraussetzungen von § 552 BGB nicht vor, muss der Mieter spätestens beim Auszug alle Maßnahmen rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (§ 258 Satz 1 BGB).

 

Rz. 54

Hat der Vermieter den Maßnahmen vorbehaltlos zugestimmt, ist es umstritten, ob er die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes am Ende der Mietzeit verlangen kann. Eindeutig ist die Rechtslage hingegen, wenn der Vermieter sich bei der Erteilung der Zustimmung die Rückbauverpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses vorbehalten hat. Die gleiche Rechtsfolge muss nach hier vertretener Ansicht aber auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt des Vermieters eintreten. Denn es erscheint zumindest lebensfern und unter Berücksichtigung der Interessenlagen der Vertragsparteien fernliegend, dass der Vermieter ohne weiteres auf seine Rückbauansprüche verzichten will, die per Gesetz mit dem Rückgabeanspruch aus § 546 BGB entstehen. Daher kann nach hier vertretener Auffassung einer vorbehaltlosen Zustimmung des Vermieters auch nicht durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB der Inhalt entnommen werden, dass der Vermieter nach Vertragsbeendigung auf seinen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichten will.

Auf jeden Fall entfällt die Pflicht des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes jedoch, wenn der Vermieter das Gebäude nach Vertragsende völlig umbaut, sodass die Wiederherstellung des früheren Zustandes sinnlos wäre. Die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Maßnahmen des Mieters hat jedoch nicht automatisch zur Folge, dass die konkreten Maßnahmen im Interesse des Vermieters liegen und er die Kosten zu übernehmen hat.

 

Rz. 55

Soweit Altverträge im Beitrittsgebiet (Vertragsschluss vor dem 3.10.1990) nach dem 2.10.1990 ­beendet werden (Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB), ist in diesem Zusammenhang § 112 ZGB zu beachten. Nach dieser Regelung bestand der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen ­durchgeführt hatte, soweit die baulichen Veränderungen nicht zu einer Verbesserung der Wohnung geführt hatten, die im gesellschaftlichen Interesse lag. Diese Ausnahme (Bauliche Veränderungen, die zu einer Wohnungsverbesserung im gesellschaftlichem Interesse führen) ist im Zusammenhang mit evtl. Ansprüchen des Mieters auf Entschädigungsleistungen wegen §§ 112 Abs. 3 Satz 2 ZGB zu beachten.

 

Rz. 56

Enthält der Mietvertrag keine Regelungen dazu, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter Ein- oder Umbauten vornehmen darf, ist zu untersuchen, ob er im Einzelfall zur Durchführung der Maßnahme die Zustimmung des Vermieters einholen muss. Ein solcher Fall ist z.B. in § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt: Danach kann der Mieter notwendige Verwendungen auf die Sache machen, ohne vorher den Vermieter zu fragen, sofern die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Andererseits soll der Mieter berechtigt sein, die Mietsache zu verändern, ohne die Zustimmung des Vermieters einholen zu müssen, wenn er nur vorhandene Einrichtungsgegenstände fachmännisch austauscht.

 

Beispiele:

(1)

Notwendige Verwendung auf die Mietsache nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB:

Notwendige Leitungserneuerung für die Gas-, Wasser und Stromversorgung der Mietwohnung.

(2)

Fachmännische Montage durch den Mieter:

Austausch einer Mischbatterie eines Waschbeckens, Austausch eines WC-Beckens, Einbau einer WC-Spülkasten-Spartaste oder Installation einer Dunstabzugshaube, sofern diese problemlos an einen Schornstein angeschlossen werden kann.

 

Rz. 57

Prinzipiell bedarf der Mieter für Verbesserungsmaßnahmen keiner Zustimmung des Vermieters, wenn es sich bei den Maßnahmen um Arbeiten handelt, die weder das Mietobjekt in der Substanz noch die Wohnanlage oder Mitbewohner beeinträchtigen, da dem Mieter im Rahmen des Vertragszwecks der freieste Gebrauch gewährt werden soll. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen sich aber die vorgenommenen Veränderungen leicht wieder beseitigen lassen.

 

Beispiele:

Verlegung von Teppichboden, Aufstellen einer transportablen Duschkabine, Verkleidung des Balkons mit einem Plexiglas-Vordach, die Installation moderner Haushaltsgeräte in der Küche, das Anbringen von Dübeln und Haken, das Bohren von Löchern, das Aufstellen einer Einbauküche.

 

Rz. 58

Gehen die Maßnahmen des Mieters über den beschriebenen Umfang hinaus, ist zur Beurteilung de...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge